離婚での住宅ローン相談
増え続けている離婚での住宅ローン相談ですがその相談は全て奥さまからという特徴があります。しかしその相談内容はといえば一括りにできないほどたくさんのパターンがあります。
当時は大丈夫と言うことでマイホームを購入したのでしょうか時として問題が起こってしまいます。その問題の１つが離婚です。
離婚での住宅ローン相談は夫名義のマイホームを妻名義にしてそのまま住みたいというのが１番多いのですがその住宅ローンの形態により方法はいくつか出てきます。
奥さまの実家の土地に夫がローンを組んで家を建てたのはいいのですが訳あって離婚となったらどうなるのでしょうか。今回はそんな相談でした。
もうしこし詳細にヒアリングしてみると気になる一言がありました。それは『元夫が破産しそうという話を聞いたので』ということです。
もしそれが本当であれば実家の土地は当然抵当権が入っているので差押等が入る可能性もあります。早期の処理が必要になるのではということで相談依頼となりました。
不動産謄本を取ってみる
住宅ローン相談というのはほとんどヒアリングでその成否が決まります。きっちり状況を把握して仮説を立てて方針を決めれば失敗は格段に少なくなります。
今回は状況を確認の上その場で不動産謄本を取得。昔は法務局に行く必要がありましたが今はネットで取得できますので便利になったものです。
お客様が言うように土地が数筆ありその全てが夫名義で抵当権が入っていました。夫と書いていますが実はすでに離婚ずみで別居状態。この建物は奥さまとお子様が住んでいました。
なぜ奥さまとの連帯債務となっていないのかというと当時は主婦だったので夫単独名義で住宅ローンを契約したとのことです。今は勤務していて年収もそれ相応にありました。
となると元夫の噂が本当なのか。もし本当だとすると住宅ローンの支払いが滞っている可能性があります。それを奥さまに確認していただきましたがきちんと支払いはなされていました。
今のうちにやりましょう！
銀行に方向性を確認
奥さまで住宅ローンを契約するには勤務先や年収、借入状況に問題がないことが必要ですが充分ローンに通りそうな返済比率でした。
住宅ローンを夫から妻へ不動産の所有権とともに移転させるには主に２つの方法があります。１つは夫から妻が売買という形、もう１つは夫から妻への贈与です。
今回はすでに離婚済みと言うことで売買だろうと思いながらも今の住宅ローンの銀行（保証会社）に聞いてもらったところ『贈与で』と言う返事でした。
本当に贈与？
と何度か聞きましたが間違いないとのことです。元夫から元妻への贈与かと思いながら問題が起こらないように司法書士を入れて書面を作成しました。
そして住宅ローンの仮審査となります。
借り換えできるか銀行に確認
どんな答えが返ってくるかはわかっていましたが念の為各銀行に聞いてもらいました。すると予想通りに『今の銀行で借り換え』してそのあとならとのことでした。
と言うことで元夫が契約している銀行と同じ銀行で仮審査。承認の連絡がありましたので承認条件の確認をしました。
通帳のコピー
これが問題なければ大丈夫そうです。破産しそうということでしたが支払いはしっかりしていました。噂は噂ですね。これで条件が整いました。
必要書類を揃えて本審査、承認の連絡がありようやく終わりが見えてきました。しかしまだ注意事項があります。それは税務の問題です。
負担付贈与なので税務署の個別相談
今回は保証会社から『贈与で』と指定があったのですが贈与なら借り入れがある住宅なので負担付贈与になります。負担付贈与は通常の贈与とは税金の計算が違います。
通常は建物は固定資産税評価額を基準に計算するのですが負担付贈与は時価なので査定業者に金額を出してもらってから税務署に個別相談に行ってもらい贈与税の相談をしてもらいました。
これで条件が揃いましたのでいよいよ金銭消費貸借契約をして所有権と住宅ローンを奥様への移転が終わりました。これにより実家が守られたことになります。
離婚での住宅ローン相談ではいくつか条件が整うことが必要です。まずは返済比率（収入・支出）を満たして住宅ローンが通ることです。これが最低限必要なことが多いです。
いかがでしょうか。
もし自分ではできないと言うことでしたがご相談ください。司法書士などの専門家はご紹介しますので大丈夫ですよ。
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