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離婚したいが自分の家は買えるのか
離婚したいが経済的な不安で踏み切れないがそのうちの１つが収入であり、そのうちの１つが家です。妻の収入が安定している場合、思い切って家をせて自分の家を買いたいが可能なのか。そういった相談を受けることがあります。家を買うためのハードルなんでしょうか？乗り越えて購入する方法も含めて解説します。
増え続ける離婚に関連した住宅ローン相談
聞くところによると今の日本は年間に６０万人が結婚をして２１万人離婚する時代になっているとのことです。それに伴って当オフィスでも離婚にまつわる住宅ローン相談が増えています。
相談内容はまちまちですが住宅ローンに関していえば離婚前と離婚後では住宅ローン相談の答えは大きく変わってきます。離婚前で言うなら大きく分けると２つになります。
１つは今の夫との共有名義の自宅をどうすればいいのか。売って住宅ローンをすっきりしたいという夫と住みなれた家にそのままお子様と一緒に住みたいという妻。夫の名義の家を妻の名義できないか。住宅ローンを自分にしたいいう相談。
もう１つは自分が家を出るので別居して新しい家を自分で買いたいという相談です。夫が家を出るのか、妻が家を出るのかで相談内容が違います。どちらにしても妻に収入があるのでなんとかならないか、という相談です。
それぞれにポイントがあるのですが今回は別居して新しいマイホームを購入を希望する方の場合は何に気をつけたらいいのかに関してブログにします。
住宅ローンは本当に通るのか
現在住宅ローンの契約が夫との連帯債務、もしくはペアローンであるケースが当てはまります。ペアローンの場合はそのまま支払いつつ自分の住宅ローンも支払えるだけの収入が必要になります。連帯債務も本来も同じなのですが夫の口座から引き落としになってる場合は注意が必要です。
まずは住宅ローンの審査が通らないとどうしようもありませんので審査を通す上での知っておくべきことを考慮します。
こういう場合、住宅ローン審査では何を考慮すればいいのか。別居して自分で家を買う場合には知っておくべき住宅ローンの知識は多く分けて３つあります。
１、返済比率 ２、現在の住宅ローンとの関係 ３、健康状態
返済比率が入るのか
上記の中で最も高いハードルと感じるのが１の返済比率です。返済比率とは収入と支出の割合の計算のことです。収入に関しては下記の通りで計算します（一般的に）。
年収（４００万円以上）×３５％÷１２ヶ月
次に既存の借り入れも考慮に入れて計算します。例えばもし自動車ローンやキャッシングリボなどの支払いがある場合はそこから引き算します。
例えば年収４１０万円で自動車ローンが月に２万円あるとします。その場合は以下の計算式になります。この金額内（月9.９万円）で買える物件ならローンが通る可能性があるというものです。
４１０万円×３５％÷１２ヶ月＝11.９５万円 11.９５万円ー２万円＝9.９５万円・・・１
支出ではローンの金額を加味します。そしていくらまで返済比率が入るかの計算をします。
例えば物件が３０００万円でフラット３５で購入しようと考えた場合、今（令和４年１１月）のフラット３５の１０割ローンの審査金利は1.８％とすると以下の計算式になります。
３０００万円で金利1.８％、３５年払いでは月の支払いは９６３２７円です。ここまでが限度で簡単に言えば３０００万円までの物件ならフラット３５で通る可能性があることを意味しています。
銀行選びを間違えないこと
実は通常の銀行では１人で２つの住宅ローンを持つことに対してかなりのリスクと感じています。先日も公務員のかたが実家の家の名義（支払いは親）ですがそのとは別の夫婦・家族と住む家を購入しようとしました。
公務員でさえ銀行から『勘弁してほしい』と言われました。そう、リスクが高くて引き受けたくないということです。これがフラット３５の場合は返済比率が合えばOKです。なのでこのケースはフラット３５が第一候補になります。
連帯債務の時は注意
通常であれば上記の３０００万円までは購入可能なのですが問題が２つあります。１つはもし別居前の家で住宅ローンを組んで家を買って連帯債務で名義が入っている場合です。これはかなりの危険をはらんでいますので絶対に注意してください
注意とは何か？それは連帯債務の持分に対する支払い義務です。夫との連帯債務での住宅ローンを組んで家を買っているときです。
以前、別居していたのですが２年たった時に突然弁護士から連帯債務の持分×別居年数を支払えとお手紙が来ました。これはどういうことかというと簡単に書くと下記のようになります
住宅ローン支払い１２万円（持分５−５）とすれば妻の支払い義務は１２万円の半分、６万円となります。この６万円×別居期間の２４ヶ月＝１４４万円の支払い義務分を夫が建て替えていたということになります。
こうなることを考慮に入れて対応することになります。つまり別居して家を買うのはペアローンであれ、連帯債務であれ相当なリスクがあるということです。
健康状態は大丈夫ですか？
離婚での相談でよく見るのは妻側が長期間悩みに悩んでストレスを抱えて病気になっているケースや睡眠薬を飲んでいるケースがかなりあります。
住宅ローンというのは健康でないと借りることができません。フラット３５であれば団体信用保険は任意なので団信なしでもいいというならOKですがやはりお子様に影響が及ぶので賛成できないです。きちんと生命保険に加入できること、今の保険でカバーできていることが条件になります。
まとめ 収入に自信がないと厳しい
離婚前に家を買う場合で今も住宅ローンを連帯債務もしくはペアローンで背負っておる場合には年収が結構ないと厳しいことがわかります。
きっちりと将来のプランを描き、リスクを承知してから実行することになります。住宅ローンを通すことだけなら収入さえあれば簡単なのですがこの後の人生を安全に過ごすことが困難になります。
しかしそれでも別居したい、自分の家が買いたいということであればそれを前提で考えてマイホーム購入をしていくことになります。もしハードルを超えることができそう、自分ではよくわからないという方はご相談ください。
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永野FPオフィス FP 永野 修
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン相談をメインとしています。年間１００件以上のマイホーム購入をお手伝い
