増え続ける離婚での住宅ローン相談
今年（令和5年）も残り１ヶ月となりました。今年の住宅市場は円安の影響を大きく受けて土地、建物共に高くなっており購入自体が大変になっています。
住宅ローンも固定金利は２％程度となっているなど『何もかも高い』印象ですがその一方変動金利は下がる一方でついに０.２％台のローンが見られるほどとなっています。
住宅市場が高いことより新築の住宅ローン相談は少なくなっていますが別の相談がものすごく増えていますので相談の件数としては変わっていません。
その増えて続けている相談とは何か？それが２つあり１つがローンが通らないという相談、もう１つが離婚での所有権移転の相談です。
特に離婚での住宅ローン相談は増える一方です。本日はこの離婚を前提とした住宅ローンを夫から妻に移す際の手順のお話をします。
基本的には住宅ローン借換の知識が前提になりその上に離婚特有の問題があります。
住宅ローン審査が通るかどうか
この相談を受けるときにまず必要書類を持参していただきますがその前に電話などで確認することがあります。それは以下の３つとなっています。
１、源泉徴収票（年収と勤務先など）
２、今の住宅ローンの返済予定表（残金・残年数の確認）
３、他のローンの返済予定表（月にいくら支払っているか）これは住宅ローン相談の基本中の基本ですがまずは住宅ローンが通るのかの確認をします。もう少し言えば返済比率の確認となります。
方法としては今のローン残高が仮に２,５００万円でローンがあと30年で相談者である妻の年収が３５０万円でその他の借り入れが月に１万支払いがあるとします。
ローン残高 2,5００万円
ローン残年数 30年
妻の年収 ３５０万円
その他のローン 月１万円支払返済比率の計算をしてみます。最初に『年収３５０万円×３０％÷１２ヶ月』で月の支払限度額を算出します。月に８７５００円となります。ここから月の支払額１万円を引くと７７５００円です。
ローンの残高２５００万円の場合、仮に審査金利が２％の銀行だった場合には月に９２,４０４円になりますので返済比率オーバーとなります。これでは残念ながら審査が通りません
実際の相談ではここから対策を考えていくことになります。
あきらめるのはまだ早い。方法はまだある
ここで検討する方法は３つあります。もちろんお客様によっては以下の３つでも無理なケースもあります。その場合は『借り換えできない』という結論になります。
検討する３つの方法とは以下になります。
１、返済比率が高い銀行
２、審査金利が低い銀行
３、現金（贈与）でローン金額を下げる仮に返済比率オーバー、先ほどの計算では審査金利が２％、年収に対する返済比率が３０％でしたが仮に審査金利１.６％で審査金利３５％だったらどうでしょうか。
３５０万円×３５％÷１２ヶ月＝１０.２万円
１０.２万円ー１万＝９.２万円
となります。とすると審査金利が低く返済比率が高い銀行で審査すればチャンスが出てくるというわけです。当オフィスではまずはこれを検討します。
もう１つはやはりローン金額を下がることになります。具体的には残金２５００万円ですが自己資金や親からの贈与を検討します。
具体的には２５００万円ですが４００万円現金があれば２１００万円となり実現可能性が出てきます。こうして１つ１つの可能性を検討していきます。
夫から妻へ所有権移転のハードルが高い理由
当オフィスのように住宅ローン相談を専門にやっているFPオフィスの場合は銀行別の対応や審査金利、返済比率がわかっているからできますがお客様ではわからないのが実情です。
このように当オフィスでは検討段階からお客様にはハードルが高いのでこの先の実行となると住宅ローンが理解できていないと難易度が高くなっていくばかりです。
念のためにこの後のことを書いていくと夫から妻への所有権の移転には３つの方法があります。この３つのどれになるのか。
１、ローンの継承
２、売買での移転
３、贈与での移転
この３つはどのように決まるかというとローン借り換えを引き受ける銀行（保証会社）によって変わります。というか指定されたりします。
今やっている案件は１の継承と言われましたしその前の案件は売買でした。売買の場合は持分の金額での売買契約書を作成したりします。
このように借り換えでの一際難易度が高いので弁護士事務所から当オフィスに依頼があったりするのです。基本お客様では難しいと言わざるを得ないのがこの相談の特徴となっています。
この先にもまだ経る過程があるのですがまずはここまでが共通なのでもし自分でできるという方はやっみてください。
もし難易度が高いと思われたらご相談ください。できない場合もありますのでまずは可能性からスタートします。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
通話無料 ０１２０−９２９−９４３
メール fpnagano@myhome-fpft.com
担当FP 永野 修
