審査が通らない住宅ローンを選ぶな
当オフィスの住宅ローンの最大の特徴かつ他のFPとの明確な違いは何かといえば『審査』と『手続き』にあります。実は住宅ローン相談というのは審査がわからないと本当はできないものなのです。
なぜかというとどんなに金利が低くてもどんなに団信が良くて住宅ローンの審査が通らなければその住宅ローンを選んでも意味がないからです。
意味のない住宅ローンでライフプランを作成してもまさしく絵に描いた餅ですよね。しかし実際にもそれが行われているのが実情です。
では当オフィスが『審査』が通る住宅ローンを選ぶとはっきりと言えるかといえばクレジット会社で17年にわたって審査に携わってきた豊富な経験があるから言えるのです。
その経験を活かして依頼を受託したお客様に関してこの５年間全て『審査が通らない』とお悩みのお客様を含めて審査が通るローンを選びマイホームを購入していただきました。
そう、審査が通るから家が買えるのです。今回のブログは仮審査が通らなくてセールスから銀行をたらい回しにされそうになったが『また通らないのでは？』と恐怖になって相談されたお客様の話です。
審査が通らない理由をはっきりさせよう
住宅ローンの審査とはもちろん銀行ごとに違います。銀行によっては保証会社を入れていて審査はそこでやっているケースも多くあります。
なので当オフィスでは熊本の銀行の住宅ローンの審査基準を熟知しています。例えば熊本ではお馴染みの肥後銀行と熊本銀行の審査で住宅ローンで比較してみます。
熊本の方は肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンを同じものと勘違いしていますが内容を精査すれば全く違う特徴のローンだとわかります。むしろ同じなのはガン団信と変動金利というだけです。
審査では何が違うのかというとローン限度額の算出方法が違います。これは借入額が大きくなったときには非常に大きな差になってきます。
肥後銀行では審査をするときに『審査金利』でローン限度額を計算しています。住宅ローンには金利と言ってもいくつか種類がありますが審査をするときには『審査用』の金利があるということです。
この審査金利が低ければ低いほど借入額の上限が大きくなるのです。例えば４％の銀行と１％の銀行を世帯年収６００万円35年払いで比較してみます。
審査金利が４％の場合、計算すると３９００万円までとなります。それに対して審査金利が１％だと約６２００万円となります。借入限度額の差が２３００万円もあるのがわかります。
話を戻しまして肥後銀行ではこの審査金利を２％切るところで計算しています。仮に２％だと５２００万円までなら審査は通るとなります。
それに対して熊本銀行ではどうでしょうか。もちろん審査金利はあります。しかしそれよりも年収の８倍までと言われています。
年収の８倍なら住宅ローン借入限度額は幾らかというと６００万円✖️８倍＝４８００万円となり肥後銀行の方が４００万円多く借りることができるとなります。
上記の例の方が５０００万円借りたいということなら肥後銀行ならOKでも熊本銀行では５０００万円では返済比率オーバーとなるのです。これさえ知っていればこのケースでは最初から肥後銀行で審査となります。
このように当オフィスでは銀行の審査基準を知っておくことでお客様が審査に通らないという不幸を招かないようにしているのです。
審査金利は公表されていない
今や住宅ローン相談はさまざまな人がやっています。ハウスメーカーでも不動産屋さんでも詳しい人がいますが実は少数だったりします。だから『銀行のたらい回し』が起こったりするのです。
また最近では保険屋さんの無料相談もあります。こちらは保険を取ることを前提にして無料で住宅ローンまで相談ができるというものです。しかしあくまでも無料なので審査に関してはわかってない人が多いです。
ではなぜ審査がわかってないセールスや保険屋さんが多いのか。それは審査基準は公表されていないからといえます。HPで審査金利が記載されている銀行はわずかしかありません。
住宅ローン相談に携わる多くの人がお客様が適用となる金利しか知らないと言った印象で『審査金利』まで調べていないようです。
銀行のたらい回しされそうになったらどうすればいいか
では理由もわからずに、特に過去にローンで支払いが遅れた記憶もないにも関わらず仮審査で承認されなかった場合にどうすればいいのか。まずは『銀行のたらい回し』をされないようにしてください。
審査が通らない理由を明確にする前に再度仮審査をしてもまた審査が通らない可能性が高いです。なので通らない理由を明確にして対策をする必要があります。
住宅ローンの審査に通らないというのは精神衛生上実に良くないものです。心に傷を負うのです。せっかく幸せを求めてマイホーム購入を決断したのに心に傷を負ってどうするというものです。
理由を明確にするために何をすればいいのか
１、返済比率オーバーになっていないか
２、CICなど個人信用情報で確認
３、土地の確認返済比率オーバに関しては先ほど肥後銀行と熊本銀行の例で計算した通り銀行の審査金利を確認して再度計算してみてください。
もし問題なければCICを取得してみてください。ここで銀行の審査が引っ掛かるような記載、例えば『異動情報』や支払い履歴に『＄』ではなく『P』や『A』になっていないかなどです。
もしネット銀行などで否決されたのであれば担保評価が審査に大きな影響を持っていますので不動産謄本を取得して宅地になっているか、市街化区域なのかを確認してください。
こんな簡易的なチェックだけでもかなりの割合で住宅ローン審査が落ちることを防ぐことができます。言い方を変えればこんな簡単なことさえできないセールスや保険屋さんが住宅ローン相談をしているということになります。
銀行にたらい回しにされる前にまずはこの３つのチェックをしてみてください。審査に通らなくてショックで思い悩み救急車で運ばれて入院された方もいたくらい心に傷がつくのです。
もし自分でできないということであればたらい回しにされる前に『STOP』して相談してください。その方がいい結果となりスムーズにマイホームが購入できるはずです。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
