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高額化するマイホーム対策
初めまして永野FPオフィスの代表FP永野です
クレジット会社でローン審査を１７年やってきた経験をもとにお客様の住宅ローン審査をアドバイスしているFPです。マイホーム相談に携わって１０年になります。住宅ローン審査の専門家として審査が通らなかったお客様でも多くの方がマイホーム購入できたと喜んでいただいております。
マイホームの見積もりを見た時にまず思ったのではないでしょうか。『高い！』そうなのです。今は円安などの影響もありとにかく建物の金額が高いのです。
セールスの方から住宅ローンの提示を受けたときにもう１度びっくりします。え！５０年払い？最近のセールスの方は売りやすいようにと５０年払いで提案してきます。
『こんなに長い支払い大丈夫かな？』というと大丈夫ですよ、もしお金ができたら一部繰上げ返済すればいいからと言います。しかしその言葉には責任感も何もなく売れればいいだけです。
では予算を削ればいいかというとそれも限界があったりします。今回のブログは住宅の金額は変えずに住宅ローンの金額を算出する４つの変数を変えて対応する方法になります。
最後まで読むと住宅ローンの上限金額はどうやって算出されるのか、どうすれば短い回数に収まるのかがわかりますので５分だけお付き合いください
私はいくらまで借りれるの？
借入の上限額はお客様の状況や銀行によって違います。ではどうやって算出しているのかというと式があります。それが上記の図です。
この４つを変えることによって借入上限額を上げることが可能になります。上限額を物件金額に合わせると支払い回数を変えることができます。
例えば年収６００万円で３５年払い、その他の借入もなくフラット３５（金利２％とする）で借りようとしているとします。すると上限金額はこのように計算できます。
６００万円×３５％÷１２ヶ月＝１７.５万円 １７.５万円ー２万円＝15.5万円 １5.５万円÷０.３３１５×１００＝4675万円
つまりこの人の借入上限額は４６７５万円となります。しかしこの上限額よりも物件価格が高ければ回数を伸ばすしかありません。支払い回数を３５年以上にしたくなければ減額しかないのです。
減額にしますか？それとも回数を伸ばしますか？と言われたら回数を伸ばす方を多くの人は取っています。しかし中には取れない人もいます。それは３５年後に８０歳になるような支払い年数が上限の時です。
ではマイホーム金額を下げることなく支払い回数を短くするにはどうしたらいいでしょうか。それは４つの変数を変えることになります。具体的に４つの変数とは何か？
・収入
・返済比率割合
・その他の借入支払い（月）
・審査金利
この４つを個別に見ていきましょう
収入を変える
収入を変える方法で１番簡単なのは収入合算になります。年収が夫のみで６００万円よりも妻と合算して８００万円の方が支払い回数が少なく抑えられます。
例）８００万円で３５年、審査金利２％で５０００万円の物件が買えるのか
８００万円×３５％÷１２ヶ月＝２３.３万円
２３.３万円ー２万円＝２１.３万円
２１.３万円÷０.３３１５×１００＝６４２５万円
３５年払いで住宅ローンの上限が６４２５万円に変わりました。年収２００万円でこれだけ変わるのです。また妻をすでに入れている場合は例えばフラット35であれば児童手当を入れたりできます。
その他親子リレーローンなど収入を変える方法もいくつかあります。
返済比率割合を変える
返済比率の割合は収入によって変わります。例えばフラット35では年収４００万円以上で３５％、未満で３０％となっています。仮に年収が３９５万円だと３０％で計算することになりますが児童手当を入れると４００万円以上になり３５％になります。
３９５万円だと上記の条件（年収のみ変更）とすると２３７５万円までが上限ですが４００万円だと２９１６万円と５５０万円も多く借りることができます。
物件が２５００万円だった場合は３９５万円では回数を伸ばすしかありませんが児童手当を加えて４００万円以上にすると３５年で大丈夫となります。
その他の支払額を変える
この方法が１番多くありますしFPの腕の見せ所となります。まずは上記の例で行くと月に２万円の返済があるとします。これを少なくすれば借入上限額が増えます。
親からの贈与や借入で返済
年収６００万円だと仮に月に支払額がなければ５２７０万円まで借りることができます。先ほどは月に２万円の支払いがあったので上限が４６７５万円でしたので約６００万円上がったことになります。
では具体的な方法は主に４つあります。
１、贈与で借入を返済
２、一時的に親から借りる
３、借入だけをおまとめして月に支払額を下げる
４、住宅ローンと一緒にしてしまう
住宅ローンおまとめを利用
先ほどは借入を贈与や親から借りて返済した場合には６００万円上限金額を上げることができたと言いましたが今度は住宅ローンと一緒にした場合を考えます。
自動車ローンを１３０万円で金利３％、６年払いで買っていたとします。それを住宅ローンに入れるとします。するとどうなるか。まずは自動車をそのままだと４６７５万円とします。
２年後の残高は８９万円としてそれを住宅ローンと一緒にします。すると物件は５１９０万円までが上限になります。（本当はもっと上限が高くなる＝審査金利２％で計算した）
審査金利を変える
最後に審査金利を変えるとどうなるのか。先ほどまでは審査金利を２％で計算していましたが仮に１％の金融機関に変えたらどうなるでしょうか。
２％だと４６７５万円でしたが審査金利１％の金融機関にしたら５４９２万円になりました。金融機関を変えただけで約８００万円も変わります。
この方法を使うには各金融機関の審査金利を知っておく必要があります。その代わりに適用金利が高い場合もあり、適用金利が高ければ月の支払いが大きくなりことになります。
実際は比較検討してどの方法にするのがいいのかを選びます。
まとめ 建物の高額化に対応する
４つの変数を変えることで住宅ローンの上限金額が変わり、支払い回数の上限金額も変わります。それには各銀行の審査金利や返済比率割合を知っておく必要があります。
しかしこの４つを動かすことができれば住宅の購入自体が大きく変わり、その後の教育資金や老後資金にも大きな影響があるのがわかります。
１、収入
２、返済比率の割合
３、その他のローンの支払額（月）
４、審査金利
いかがでしたでしょうか。ちょっとしたことではありますが知っているのと知らないのでは審査も変わりますし生活も未来も変わります。
さまざまな方法を比較検討しながら決めていってください。もし自分ではわからないというときはご相談ください。
初回無料の公式LINEもしくは通話無料の電話よりご相談ください。金融機関選びまでは無料となっており、全国からお受けしています。
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
