審査が通らないと家は買えない
当オフィスは熊本で注文住宅住宅ローン相談を専門にしているFPオフィスです。ライフプランや金利、団信などの知識だけでなく審査や手続きまで住宅ローンに必要な知識を全て提供しています。
なぜ審査や手続きまでお話ができるのか？それは17年にわたってローンの審査を私FP永野がクレジット会社でCICを毎日見てきたからできるのです。
住宅ローン相談で大事なことの１つに審査が有ります。なぜなら審査が通らないとどんなに金利が複くても団信が良くても家が買えないので意味がないからです。
お客様によっては『もしかしたら（私もしくは夫が）住宅ローン審査に通らないかも』という方がいらっしゃいます。そんな時どうしたらいいのか？
１番やってはいけないことは『住宅メーカーで仮審査をとりあえずすること』です。不動産屋さんやハウスメーカーは基本住宅ローンにあまり詳しくないです。
そう、彼らは販売のプロであり住宅ローンは販売の道具という位置付けでしかないのです。なのでお客様に状況に関係なく自分がいつも使っている銀行に審査を出すだけだからです。
お客様が『もしかしたら』と思っていてそれが不幸にも的中してしまい審査が通らなかったらどうなるでしょうか。審査が通らないって精神的にかなりショックなものです。
せっかくハッピーな気持ちになるためにマイホーム購入を決意したのになぜ心に傷を作らないといけないのか、私には理解できません。
そうならないように『もしかしたら』と思ったらどうすればいいのかが本日のブログとなります。
１、返済比率の計算
もしかしたら、と思う時に１番多いのが借入が多いことです。ここに支払い履歴が入ってくるのですがまずは住宅ローン審査で必須の返済比率の計算をします。
数値は銀行によって違うのですがここは簡易的に計算しましょう。計算式は年収が４００万円以上なら年収×３５％、未満なら３０％をします。
もし年収が５００万円なら５００万円×３５％なので１７５万円になります。さらにこの数字を１２ヶ月で割り算します。すると１７５万円÷１２ヶ月で１４.５万円と出ます。
この１４.５万円が審査に通る目安になります。次にこの１４.５万円ではローンが総額いくらまで通るのかを計算します。金利は２％で計算して見てください。
すると４３００万円くらいまでというのがわかります。もし借入がある場合は月にいくらの支払いかを把握してください。
同じように１４.５万円から月の支払額を引いてください。例えば月に３万円であれば１４.５ー３万円＝１１.５万円となります。
月１１.５万円の場合では３４００万円が返済比率から計算した借入可能なローン金額というのがわかります。これが物件以内なのか。以内であればクリアとなります。
２、CICの取得
返済比率がクリアしているのであれば次にCICを取得して見てください。いわゆる個人信用情報というものです。ここには最新のお客様の借入データが記載されています。
どこを見ればいいのかはまずは３箇所を見てください。
１、真ん中あたりに異動情報の記載はないか
２、１番下の支払い履歴
３、現在のローンの総額と借入先、月の支払額の確認異動情報がなかったら購入できることが多いのですが同じように問題になるのが『支払い履歴』です。ここでは＄やP、Aなどの記号が入っています。
『＄』が正常な支払いという意味であり『A』や『P』は正常な支払いではなかったという意味です。もし＄ではなくAやPが並んでいるのであれば審査に黄色信号が灯ます。
３、審査のわかるFPに相談
ここで最悪なのが不動産屋さんやハウスメーカーのセールスに言われて『とりあえず仮審査』をすることです。なぜこれが最悪なのか
先ほども書いたようにもし審査に落ちたら気分は最悪です。本当にショックが大きいのです。そんな中で彼らはこう言います。
『次は違う銀行で審査して見ましょう』
本来であればまずはなぜ審査が通らなかったのかの原因を把握してからその原因にあった銀行や原因を改善させてから審査をすべきですがそれはしません。
なぜならその知識がないというのが１番大きいのですがその要因として売れさえすればお客様がショックを受けようが気にしないという配慮がないのが一般的なのです。
１回審査に落ちてショックを受けているのにさらに何の確証もなくたらい回しのように銀行で審査させられてまた通らなかったらもう審査自体が怖くなって家が買えなくなります。
こうしたできれば避けたいし精神衛生上良くないショックを受けないために審査がわかるFPなどに相談して判断を仰いでください。
異動情報がなければ購入チャンスはある
スマホでの異動情報は今は結構審査が通るようになってきていますがそれ以外の異動情報はまず審査が通らないと思っていいですがこの異動情報がなければノーチャンスではないです。
返済比率が合わない場合は改善でいる可能性がありますし支払い履歴に問題がある場合も程度によって時期によって判断が変わります。
ただ住宅ローン審査の否決で受けたショックは改善するのは大変です。『また審査に落ちたらどうしよう』と審査自体が怖くなってからではマイホームが遠ざかるばかりです。
場合によっては買わないほうがいいケースだってあるかもしれません。しかしそれ場合でも改善しておけばその後の人生は大きくいい方に変わるはずです。
『もしかしたら通らないかも』と思った時点でなにか心に引っかかる事柄があるはずですからこの場合は真っ先に相談して欲しいものです。
しかし実際は審査に通らなくてたらい回しにあってショックを受けてから相談に来られます。もっと早めに相談してくれればといつも思っています。
まずはこのブログを参考に返済比率と個人信用情報を確認してみてください。自分ではわからないなと思ったらご相談ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
