５年前のフラット３５Sは借換効果が大きいことを知っていますか

５年前にフラット３５で購入したのですが借換え効果はありますか？

フラット３５の金利が４月も低下したことから以前フラット３５でマイホームを購入した方や変動金利でも熊本で１番多いであろう金利の０．９７５％で契約した方からもお問い合わせを頂いています。

中にはマイホームを購入した年はわかるのですが償還表がない方までいらっしゃいました。変動金利０．９７５％からの借換え効果はこちらを参考にしてください。

→　０．９７５％をフラット３５で借換えた場合の効果

では今回は１０年前と５年前のフラット３５を借換えた場合どのくらいの効果があるのかを検証してみます。このシミュレーションをした時お客様も驚かれていました。

まず過去のフラット３５の金利はいくらだったかといえばこのようになっています。フラット３５のHPから抜粋してきました。３年前でも１．７４％でした。５年前はというと３．１４％でした。

ではこの３．１４％を現在のフラット３５の金利である１．１９％に借換えた場合どのくらいの効果があるのでしょうか。それを検証してみます。

 

５年前の２．６３％から１．１９％への借り換え

３０００万円　３５年払いでのシミュレーション
　月　１０９,３５０円    ５年後の残高　27,257,063円   当初トータル　45,927,117円
　５年間の既払い金　6,561,000円

残高をそのまま１．１９％に借換えた場合　手数料　６０万円　登記費用３０万円
　月　   ９０,0６９円    月の差額　ー19,281円
  支払金合計　32,424,696円   手数料プラス登記費用　９０万円　借り換え効果　6,150,754円

上記の通り非常に効果が大きいことがわかります。その結果を受けて早速借り換えしようと言った時に償還表が見つかりました。そこでわかったことは当時フラット３５Sを使っていたということです。

フラット３５Sでの借り換え効果

当時のフラット３５Sはこんな条件でした。

借り入れ金利から当初１０年間はー１％、１１年目から２０年目まで−０．３％

今から考えるとかなり優遇された金利ですね。リーマンショック後で本当に厳しい時だったからでしょうね。よく考えたら私もこんな時に開業したのですね。実際に借り換えをしたお客様のものを参考に検証してみます。

フラット３５S　３０００万円　２．３５％　
　当初１０年間１、３５％　１１年目から２０年目まで２．０５％
　
　当初１０年の月額　８９,６６７円　５年後の残高　　２６,４７１,３５８円    
　残り３０年の利息込みの支払い予定額　３４,８５２,４０８円

　フラット３５で１．１％に借換えた場合　諸費用（手数料　６０万円　登記費用　３０万円）
　２７４０万円を３０年で支払った場合
　月　８９３９３円　　１０年目まで月の差額　ー２７４円
   支払金合計　３２,１８１,６４８円　　 借り換え効果　2,670,760円

フラット３５Sというかなりの優遇金利でも267万円からの効果があることがわかります。なお、借り換えない場合はどこにツケが行くかといえば老後資金になります。

その辺をご考慮の上ご相談してください。

→　住宅ローンと保険のミスは老後資金でツケを払う