住宅ローンを自分で選びたい方へ
当オフィスは熊本でマイホームを購入する方の住宅ローン相談をしているFPオフィスです。ネット銀行からフラット３５まで熊本で使える全ての住宅ローンをお客様に紹介しています。
住宅ローンは初めてという方がほとんどだと思いますのでお客様にあった住宅ローンを選びお手伝いから手続きの段取りまで引き渡しまで一緒にやっています。
今回は熊本で注文住宅を建てる方に向けて基本的な住宅ローンの選び方の話をします。熊本では通常住宅ローンは誰が選びかというとハウスメーカーのセールスとなっています。
問題はそのセールスがお客様の希望に合わせて選びことができないということです。どうしても手間をかけたくないので地元の熊本銀行、肥後銀行で終わらせようとします。
しかし今のネット時代では変動金利0.３％台を中心としネット銀行のローンを使いたいという要望がかなりあります。それに対応できるセールスがあまりにも少ないという現実があります。
セールスにネット銀行を使いたいというと否定されたなんてあってはならないようなことがあり自分でローンを選び方という方に参考になればと思いブログにしました。
シミュレーションをする
住宅ローンは何から選べばいいのか、金利の高低でしょうか。それとも固定金利のような安定性でしょうか。まずはイメージを持つために自分は月の支払額がいくらになるのかを理解します。
当オフィスでは地元の銀行からネット銀行、フラット３５を１つの表にしてシミュレーションします。金利の差が月の支払いにどのくらい影響があるかを知ってもらいます。
熊本住宅ローン金利
同じ変動金利でも地元の銀行の0.７２５％と0.３９％ではローン金額次第ではかなりの差が出てきます。注文住宅では比較をするときにつじの順序で比較していきます。
１、金利差による月の支払額 ２、手数料・つなぎ融資も含めたトータルコスト ３、団信やその他付帯サービスも入れた比較
月の支払額が安いからといっていいわけではありません。実際にライフプランを作成するとわかりますが老後資金に影響を与えるのはトータルコストになります。
土地の決済から引き渡しまでのつなぎ融資まで加味したコストは無視できません。ここまでをすべて入れてシミュレーションさせて確認してもらいます。
同時に各住宅ローンにはどんな団信があるのか、上乗せ金利を付けないと１００ガン団信にならないのか？それとも肥後銀行、熊本銀行のように最初から１００％なのかも併せて確認します。
ここまでするとどこの銀行がいいのかがおぼろげにわかってきます。ハウスメーカーのセールスがおすすめしたローンと同じならいいのですが大抵違う結果になることでしょう。
審査とつなぎ融資の有無
まずは全部の住宅ローンでシミュレーションしましたが次の作業はここから実際に使えない住宅ローンを省いていきます。残念ながらお客様の土地や工務店の事情により使えないローンが存在します。
１、審査が通らない ２、つなぎ融資がない ３、つなぎ融資が間に合わない
審査が通らない住宅ローンは残念ながら使うことができません。ローンが通らないというのはお客様の個人信用情報や年収、借り入れなどに問題があるケースとは限りません
例えばネット銀行の住宅ローンは熊本では土地の場所が熊本市外だと厳しくなりがちです。土地が市街化区域かどうかの確認が必要になります。
またいくら月の支払額が安くなったりトータルコストが安くても不動産屋さんと結んだ土地の売買契約書の履行ができなかったりハウスメーカーへのつなぎ融資ができなければそのローンは使うことができません。
例えば楽天銀行はつなぎ融資の実行に１３営業日かかります。これは結構時間がかかるので契約書に記載の決済日に間に合わないケースがかなりあります。
このように上記の３つのケースに当てはまった場合などは使える住宅ローンが限られてきます。そう考えると地元の銀行である肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンは悪いローンでないことがわかります。
熊本銀行と肥後銀行の違いの理解は必須
この２つの銀行は審査もネット銀行のように厳しくないですしつなぎ融資も熊本銀行ではあまり時間がかからずに使いやすいです。しかし肥後銀行に至ってはつなぎ融資は使いません。
この２つの銀行の違いはとても重要になります。詳細は以下のURLで必ず理解しておいてください。ここでは結果だけお話しします。
家を建築中の安全性は肥後銀行、引き渡し後に重きを置くなら熊本銀行に軍配が上がります。金利は肥後銀行の方が安く見えたりしますが登記費用が２回かかるなど世帯年収７００万円以上の方以外はあまり意識しなくていいです。
この２つの銀行は審査のこともあり必ずどちらかもしくは両方仮審査をしてください。この２つの銀行は基本的には仮審査と本審査の結果はリンクしており不動産屋さんも工務店も安心します。
よく住宅ローン選びを受験に例えます。この２つの銀行は決して悪い銀行ではないのですが審査が厳しくないという意味で『滑り止め的』位置付けでマイホーム購入を確保するという意味で重要です。
ネット銀行か固定金利か
そうはいっても住宅ローンは金利で決めたいという方も多くいるでしょうし、固定金利に魅力を感じる方もいることでしょうか。
その場合は上記の地元の銀行と合わせて仮審査をしましょう。まずは仮審査が通らないと先に進みません。仮審査が通った中から本審査をする銀行を選んでいきます。
そうすると最大３つの銀行の本審査をすることになります。またに本審査は１つしかできないというセールスがいますが本審査も仮審査同様幾つでもできます。
本審査が通った中から１つを選ぶ感じになります。この１つを選ぶ時には再度団信なども加味して選びます。
どこの住宅ローンにするかで団信はかなりますし金利も変わります。ガン団信１００％にするのかまたは３大疾病にするのかです。
ここのこの団信にある生命保険を組み合わせた場合にも住宅ローン＋生命保険料まで考えた場合に月の支払額が変わってきます。
ここまで考慮に入れて検討した結果１つが決まります。いかがでしたか。もしめんどくさいと感じたりわからない、FPに任せて自分は建物のデザインに専念したいという方はご相談ください。
あなたにあった住宅ローンをお選びします。
永野FPオフィスの住宅ローン相談 通話無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当FP 永野 修
