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フラット３５の留保って何？
初めまして永野FPオフィスの代表FP永野です
当オフィスはクレジット会社でローン審査に１７年携わってきた経験をもとにお客様の住宅ローン審査をアドバイスしているFP事務所です。住宅ローン審査の専門家として審査でお悩みのお客様にできるかぎりマイホームを手に入れて欲しいと考えております。
住宅ローンに関する相談はたくさんありますが金利とか団信などの話はできますが審査の話を正確にできるFPは多くないです。これが当オフィスが１７年間ほぼ毎日CICを見てきた強みとなっています
今回のブログはフラット３５での『留保』に関してになります。完全固定金利のフラット３５を使って家を買おうとしたのですが仮審査の結果が『留保』と聞いて不安な方のために書きました。
通常審査の結果は、承認か否決ですがフラット３５では『留保』というのがあります。この聞き慣れない言葉である『留保』に関して住宅ローンの審査の専門家である当オフィスが簡単にかつわかりやすく解説します。
このブログを読むことで『留保』の意味がわかってきっとフラット３５の審査が通って素敵なマイホームが買えることでしょう。
フラット３５の特徴
フラット３５は住宅金融支援機構が提供している完全固定金利の住宅ローンで民間の銀行の住宅ローンとは違った特徴を持っています。
主な特徴は完全固定金利と審査にあります。
フラット３５の金利
フラット３５の金利は完全固定金利で毎月変動しています。固定金利なのに毎月変動？って思うかもしれません。フラット３５は決済時の金利が採用されてそこからの金利は固定です。
基本の金利体系は４つに分かれています。支払回数と現金比率のマトリックスで支払回数が２０年以下と２１年以上で現金比率が１０％以上かそれ未満かです。
この基本の金利体系に対して割引できる制度が子育てプラスという制度です。子育てプラスとは家の構造とお子様の人数などによって金利の引き下げが可能となっています。
詳細はフラット３５のHPもしくは固定ページを参照にしてください
https://www.flat35.com/loan/flat35kosodate-plus/index.html
フラット３５の審査
フラット３５の住宅ローン審査基準は民間の銀行とはかなり違っており特徴があります。その最大の特徴は勤務年数や勤務形態を気にしないと言うことです
極端に言えば派遣社員で勤務１ヶ月でも審査が通る可能性があると言うことです。給料明細書での橋梁が３０万円だったらそれを１２ヶ月分の３６０万円を年収として換算してくれます。
フラット３５の審査で重視するのは返済比率と個人信用情報です。返済比率とは収入と借入のバランスで年収４００万円以上の場合は３５％まで、年収４００万円未満は３０％までと決まっています。
年収３６０万円なら３０％までなので月の支払いを９万円までにする必要があります。この９万円からもし現在自動車ローンなどの支払いがあればここから引き算します。
例）月１万円のカードローンのリボがある場合
９万円ー１万円＝８万円
フラット３５の金利が仮に２％であれば２４００万円までなら審査は通ることになります。
フラット３５ 金利２％ ３５年払い
月に８万円までだといくらまで住宅ローンが組めるのかがこのようにスマホのアプリで計算することができます。
金利は仮審査時の基本の金利のマトリックスの金利を使って計算しますが、本審査の時はまた本審査時の金利で計算しますのでもし金利が仮審査時よりも上がっていたら返済比率オーバーに注意です。
フラット３５の審査結果
フラット３５での審査は仮審査と本審査の2回あり、その後につなぎ融資を経て金銭消費貸借契約という住宅ローンの契約をして引渡しとなります。
フラット３５の審査はまずは仮審査から始まります。仮審査での必要書類は源泉徴収票、免許証・保険証の表裏のコピー、借入があればその返済予定表などです。
仮審査の結果は『承認』『否決』は民間の銀行と同じですが最大の違いは『留保』というのがあります。留保と聞くと承認ではないので不安になる人がいますがなぜ留保という結果が存在するのでしょうか
フラット３５の審査フロー
フラット３５の審査は最終的には住宅金融支援機構によって審査されるのですがその前に各金融機関が審査をすることになります。
フラット３５の審査フロー
フラット３５はまずは各金融機関でします。つまりフラット３５は金融機関によって審査基準が違うということです。仮審査でA金融機関で否決でもB金融機関で承認になることがあります。
特にARUHIは審査が厳しいように感じています
先に審査する金融機関で承認とする金融機関もありますし、仮審査でも住宅金融支援機構に審査を回す金融機関もあります。
先に自社で審査をする金融機関の場合、仮審査でOKでも本審査で否決となるケースがあります。また今回のテーマである『留保』という結果が多いのも特徴です。
仮審査では源泉徴収票などしか提出していないのでもっと詳細の情報を見てから審査結果を出したいときに『留保」という結果が出ます。
『留保』とは何？審査通らない？
留保と聞くと『何それ？』という反応をするお客様が多いのは事実ですがそこまでネガティブに捉える必要はないです。
『留保』が出たケースとはある時は返済比率が微妙だったりお客様が申込書に記入していない借入がCICに出ているケースなどの時もありますし、住宅の買い替えのケースなどの時もありました。
『留保』には主に３通りがあります。
１、返済比率オーバー
２、請負業者の問題
３、原因不明
１に関しては再度借入を確認します。全部申込書に記載しているかどうかをチェックします。申込書に記載するのはリボ払いと回数払いで1回払いは不要です。
２は過去にトラブルがあった工務店さんのケースです。この場合はフラットを諦めるか建築業者を変更するしかないです。
問題は３です。原因、理由はよくわからないのですが『留保』と回答がくるケースです。通常『留保』は理由がわかります。しかしただ『留保』とだけ結果が来る時があり、この時は本審査で落ちる時があります。
それでも、少なくとも審査結果が否決でないということは個人信用情報では問題がなかったということなのでその点はポジティブに考えてもいいのではないでしょうか。
留保という結果になったら『本審査で詳細に審査します』という意味程度に考えればいいです。なので審査結果は通ることが多いです。
まとめ 『留保』は本審査で詳細に審査
ここまで書いてきたようにフラット３５での仮審査で出る『留保』という結果をそこまでネガティブに考える必要はなくむしろCICなどの個人信用情報で問題がなかったという点をポジティブに捉えましょう。
本審査で詳細に審査しますので必要書類を揃えて再度審査に備えます。特に金利が毎月変動していますので返済比率がギリギリの場合には再度計算して合わせましょう。
もし合わないときは児童手当のはがきを添付してそれも収入に入れるなどして返済比率オーバーにならないようにしてください。
フラット３５は民間の銀行と違って勤務形態や勤務年数を問わないので利用しやすくなっています。上手に利用してマイホーム購入に役立ててください。
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