2016年2月13日

１月２９日の日本銀行のマイナス金利導入の影響により国債の購入が増えたことで住宅ローン金利の低下しました。テレビニュースや雑誌などで報道された結果、この１０日間で多くのお客様から住宅ローン借換えのご相談を受けました。

もちろん簡単な案件から難しい案件まであり、様々な住宅ローンから保険、年金に至るまで野「お悩みに答えてきました。その中に銀行から借り換えを断られたと言うものもありました。お客様は公務員でした。断られた理由は信用問題ではありません。

それはなんだと思いますか？

共有名義の固有の問題でした。では通常借換えできない、もしくはしても効果がない住宅ローンとは何でしょうか。

1、現在の住宅ローン金利が１．５％以下で年数が10年未満の住宅ローン
2、信用情報で審査が通らない
3、夫婦共有、もしくは親子共有名義でどちらから無職の場合

１は借換えしても保証料や抵当権設計費用などの諸費用を換算すると効果が薄いので借換えしない方がいいとお話ししたケースです。ただし同じ銀行で交渉してもらい金利の引き下げはうまくいきました。１つはそもそも信用情報に問題がありできなかったケースです。

それ以外で３は全て借換えができました。３、とはどんなケースなのか。

1、夫婦共有名義で妻の信用情報に問題があった
2、夫婦共有名義で電気代、ガス代が口座から引き落としできてなくて断られた場合
3、夫婦共有名義で夫が9年前に信用情報を毀損することがあった
4、親子共有名義で親が定年になっており銀行から借換えを断られた

上記に該当する場合はたとえ銀行に断られたとしてもチャンスがあります。

断られた住宅ローン借換えができた時のお客様の笑顔は本当にいいものですよ。本日はそのうち１の妻の信用情報に問題があって断られたケースを説明します。

公務員なのに断られた夫婦共有名義の借換え

最初にお断りしておきますが上記の１から４までもちろん当てはまれば誰でも借換えができるというわけではありません。弊社のお客様は公務員と上場企業、とビジネスオーナーがほとんどです。反対に言えば公務員や上場企業社員であればチャンスがあるとも言えます。

夫婦共有名義で断られた住宅ローンでしたがお客様は夫婦共に公務員でした。旦那様がオフィスに来店してご相談に来たのですが銀行で借換えは断られたそうです。結果から言えば無事に借り換えできてお客様は大喜びだったのですが、内容はこんな相談でした。

1、残金は２３００万円であと18年残っている
2、金利は３．４％　
3、金利が高いので借換えようとしたが銀行に断られた。

ではこんな時にはまず何をすればいいのでしょうか。やはりまずは現状分析です。これは借換えに限らず全ての問題解決の順序です。今回は旦那様に自分の信用情報をとっていただきました。すると旦那様には問題なし。つまり奥様に問題があるということが考えられます。

後日それは判明。奥様でした。ですが奥様を責めるより何事もなかったように借換えしたほうがいいとの旦那様の判断で方法を考えることになりました。

そこで使ったのは配偶者間の贈与です。旦那様にまずは税務署の個別相談を申し込んでいただきました。そこで配偶者間の贈与に関して相談してもらいました。私が説明しなかった理由はやはり税務に関するものは税務署に聞くのが１番ということです。

夫婦間の贈与とは

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除とはこういうことです。

1、婚姻20年以上の夫婦
2、居住用不動産の贈与
3、基礎控除１１０万円のほかに２０００万円まで控除できる特例

旦那様に結婚して何年か聞いたところ現在19年とのこと。あと1年待つか聞いたところ借換えを終わらせたいということでした。1年後に借換えをするのであればこの贈与の特例を使って旦那様に贈与。そして旦那様の単独の名義で借換えは終わりでした。

ですが早くやりたいということでもう１つの方法を税務相談で一緒にしてもらっていました。それは何かと言うと負担付贈与です。

この件はまた後日ここで説明します。

ではなぜ銀行は教えてくれなかったのでしょうか。当然銀行は配偶者間の贈与も負担付贈与も知っていました。教えてくれなかったというより言えなかったというのが正解ではないでしょうか。

やはり今の銀行はコンプライアンスの問題もあり税務リスクは背負えないのではないでしょうか。お客様にも行ったのですが銀行は責められないです。

こうして住宅ローンの借換えが通らない理由を潰したのですが次にやることはいかにして低い金利で借換えをするかです。お客様にお願いして動いていただきました。

その結果、お客様も驚いたのですが銀行の支店長が自ら借換えのお願いにきました。前回は断られたにも関わらすです。お客様は最初怒っていましたがなだめて借換え終了です。

銀行だってお金を貸したいんです。それであれば貸せるように整えてあげればいいだけです。様々な理由で借換えできない案件があります。ですが決してあきらめないでください。まずは相談してください。無理な時は無理と言わさせていただきます

金利が３％以上の住宅ローンを借りかえるのは家計にとってものすごい効果があります。うまく借り換えられるといいですね。

借り換えを断られたがどうしても借り換えしたい方はこちらから連絡ください。

通話無料　０１２０−９２９−９４３　住宅ローン借り換え担当　永野まで