一部繰り上げ返済はしたほうがいいのか
お客様からの質問で多いこの住宅ローンの一部繰り上げ返済。よく雑誌などでも取り上げられていますが早くしたほうが得のような記事を見ますよね。でもそれって本当でしょうか。
なぜなら一部繰り上げ返済をすると手持ちの百万単位の現金が出て行きます。そんな簡単にすることではないと思うのですがいかがでしょうか。
ところでなぜ多くの方は一部繰り上げ返済を望んでいるのでしょうか。やはりそれは借金への恐怖でしょう。何かアクシデントがあった場合住宅ローンが支払えなくなったらどうしようという恐怖、６５歳以降も続く支払いであれば年金で払うことになりその不安。
ではここで考えてみたいと思います。一部繰り上げ返済は本当に必要なのか。本当に手持ちの現金を持っていた場合実行したほうが得なのか。今回は実際のローンの数字を使って考えてみます。
住宅ローン一部繰り上げ返済の効果
具体的な数字で示してみます。
例）３０００万円 ４２０回 金利０，９７５％
契約から５年後に実行 繰上げ返済額 ２００万円
左の電卓を金融電卓と言いますが、これはFP必ず持っている電卓になります。⇨ FPの７つ道具とは
数字を入れていくとこのように1,974,004円を一部繰り上げ返済することにより３１回短縮になることがわかります。この一部繰り上げによる利息軽減効果は640,432円です。いかがでしょうか。思った効果が得られていますか？
そうなのです。実は１％を切るような金利では大きな効果はもともと得られにくいのです。では仮に３％だったらどうかというと1,969,414円の一部繰り上げ返済で４０回短縮となり利息軽減額は2,648,788円です。
つまり一部繰り上げ返済は金利が高いからこそ効果があると言えるのです。現在の変動金利のように１％を切る場合は思ったような金額的な効果はないかもしれません。
それでも３１回短縮されることで６５歳前に住宅ローン返済が終わることになるのであれば一定の効果と言えるでしょう。あなたが一部繰り上げ返済にどんな効果を求めているか次第と言えます。
ではこの一部繰り上げ返済のデメリットとは何でしょうか？
一部繰り上げ返済のデメリットとは
現金とはトランプで言えばオールマイティーなカードです。生命保険は死亡にしか対応できません。がん保険はがんにしか対応できます。それに対して現金は風邪のような小さなものから教育費や住宅の購入まであらゆることに使えます。
そのオールマイティな現金を百万円単位で支払うのですから住宅ローンの一部繰り上げ返済も費用対効果をしっかりと考えるべきではないでしょうか。その１つが住宅ローンの保障効果です。住宅ローンには団体信用保険が銀行の負担で加入されておりもしもの時は支払いが終わり遺族が資産を手に入れることになります。
そう考えると手元の現金はそのままにしておき生命保険料を減らしたっていいのではないでしょうか。もし月に１万円も保険料を減らすことができれば年間１２万円、１０年で１２０万円、３０年で３６０万円の効果とも言えます。
そしてもしも死亡してしまった時には現金はそのまま残り、住宅ローンは団体信用保険の適用により支払う必要がなくなります。そして生命保険があればそれも給付されます。会社からは死亡退職金が出るでしょうし確定拠出年金の残高も遺族のもとに入ってきます。
そして主なしの家が広いすぎるということであれば賃貸に出せばこれこそ収入保障保険効果です。考えれば様々はお金が手元に入ってくることになります。
こう考えると一部繰り上げ返済がありがたがられたのは金利が高い時だからであり、現在のようなて金利下では特に一部繰り上げ返済をしなくてもいいのではないかと考えることが可能です。
６５歳までの１％以上の運用をするのも１つの手
一部繰り上げ返済以上の効果を出すには運用という手もあるはずです。もちろん元本保証ではありませんので安易な運用は避けるべきですが、もし３％以上で運用できるのであれば住宅ローン効果はあるのではないでしょうか。
もし２００万円を３０年間３％で運用できれば430万円になります。それをもって６５歳の時に全部返済してもいいのではないでしょうか。このように考えれば一部繰り上げ返済ができなくても他にメリットを出せるのではないでしょうか。
このようにマイナス金利時代と１０年前では住宅ローンの常識も変化していきます。固定観念で考えるのではなく自分の家計から考えることが大事であり、ライフスタイルから答えを導き出すことも必要ではないかと思うのです。
雑誌やテレビなどのメディアに惑わされずにしっかりとした金融リテラシーの中で答えを考える習慣をつけることができればこれからの収縮経済化でも生き残れるのではと期待しています。
