第１の関門 収入と借入
当オフィスはFP永野がクレジット会社に勤務してきた１７年間審査をしてきた経験をもとに設立した住宅ローン専門のFPオフィスです。
扱う住宅ローンはネット銀行からフラット３５までお客様の事情に合う銀行のチョイスと手続きをお手伝いしつつ引き渡しまで安全・安心を確保していきます。
最近の住宅ローン相談で多いものの１つに奥様から離婚で夫が借りている住宅ローンを奥さま名義にしたいという相談があります。ローンが通らないという相談と併せて双璧となっています。
この相談の何が難しいかというとパターンがたくさんあると言うことです。奥さまの状況や収入状態、住宅ローンの銀行はどこかなどその状況に併せて対応するにはかなりの経験が必要だと言うことです。
奥さまも銀行などに相談したようなのですがいい顔をされないばかりか無理ですと言われて途方に暮れてネット検索、当オフィスに相談と言う感じです。
この相談での最初の関門はまずは奥さまの収入と支出、いわゆる返済比率の問題です。やはり年収の低い女性も多く現在のローン残高を借り換えるのが難しい場合もあります。
まずは源泉徴収票と住宅ローンの返済予定表、もし奥さまで他の借入、例えば車のローンなどがあればその返済予定表を持参いただいたところから相談が始まります。
第２の関門 健康状態
よく言われる話ではありますが結婚より離婚の方が数倍大変と言う話を聞きます。実際にそのようで離婚前というのはかなりの困難があってそのような状態になっています。
その思い悩んだ状態は本当に健康に良くないです。病は気からとは言いますが深い悩みの末に寝れなくなり睡眠薬を飲んでいたり別の病気になっていたりする奥さまもいます。
収入と支出、個人時信用情報に問題がなくても健康状態に問題があると団体信用保険の告知で審査が通らないんて事もあります。
通常であれば団体信用保険が通らなければフラット３５でとなりますが事離婚での住宅ローン借換では名義の関係で使えないのでここが第２の関門になります。
思い悩むくらいなら早いところ相談に暮れいただけるともっと策があるのですが人間はギリギリまで頑張る生き物なので帰って手がなくなったりします。早期に相談した方がいいです。
第３の関門 銀行の事情
奥さまの収入も健康状態も問題がないという大前提があってその後にようやく銀行との話になります。そこでの確認は今現在住宅ローンの支払いが正常にされているかです。
これが支払いが遅れていたりすると流石に銀行は借り換えを受けてくれません。ここもチェックを忘れないようにしてください。また通帳は本審査でコピーが必要になります。
ところで銀行の事情とはなんでしょうか。今の銀行と次の銀行の２つがありますがその前に今の銀行で夫から妻への借り換えができればスムーズに行きます。
今の銀行で名義を変更する場合でも第一関門、第２関門はクリアするのが前提で次はローン審査となります。ここで仮審査になって初めて少し落ち着けるといった感じです。
問題は今の銀行ではなく他の銀行、特にネット銀行のような金利の低い銀行に無りえたいという希望をお持ちの方は気をつけてください。
何に気をつけるかというとこういった『特殊』な借り換えは審査が否決されつことも少なくない事です。
では第３関門でも確認事項ですが現在の銀行で借り換え可能かどうかを聞くことから始めます。その時に夫から妻への名義変更は『贈与』でするのか『売買』でするのかの確認です。
これは銀行もしくは保証会社から指定されることがあります。どちらでもいいよと言われる事もありますがまずは確認してください
それ以外で確認することは以下の３つになります。実際は2−３になると自分ではできない可能性が高いのでご相談ください。
１、今の銀行で借換可能かの確認
２、NOの場合は今の銀行が所有権抹消の用紙を当日出してくれるかの確認
３、次の銀行が抵当権抹消が当日でなくてもいいかの確認
２の確認をした後に３を次の候補となる銀行に確認をしてください。２.３を満たせば借換先の銀行に住宅ローンの仮審査、本審査を入れてください。
問題は2で当日に出してくれない銀行があります。その場合は借換先の選定に注意してください。具体的にいうと3の確認で当日でなくてもいい銀行しか選べません。
ここまでくるとあとは次の銀行と打ち合わせしながら借り換えをしていく感じになります。その際に現在の名義人である夫との書類のやり取りがあります。
稀にここがスムーズにいかないケースがありますので慎重に対応していきます。関係が壊れているからこそ離婚という形になったのですから書類がスムーズにもらえないこともあります。
以上が離婚相談での住宅ローンの名義変更の基本になります。まだまだイレギュラーな事もありますのでご注意ください。
もし自分たちではできないと思ったらご相談ください。
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担当FP 永野 修
