目次
審査が通る住宅ローンを選ぶことから始まる
当オフィスは熊本で初めてマイホームを購入する方が悩んだり失敗したりする住宅ローンを選ぶ上で水先案内人となれるように住宅ローン相談をしているFPオフィスです。
お客様の７、８割を公務員の方となっており後の２割を医師と看護師となっています。利用する住宅ローンは熊本で使えてお客様に合うものであればどこの銀行でも案内します。
金利上昇がニュースになるようになり住宅ローン選びはますます悩ましい問題となっています。令和５年２月現在でフラット３５の９割以上の金利は２％を超えています。
それに対して変動金利は今でも下がっており今月は地元の肥後銀行、熊本銀行でもプレミアムで0.４７５％となっておりその差は大きく開いています。
お客様においても固定金利にするか、変動金利にするかは悩ましいのではないでしょうか。金利は固定の方がいいが変動の低金利は捨てがたいなどえす。
そんな中で今回は当オフィスが住宅ローンを選ぶ上での手順というかプライオリティーに関してお話しします。住宅ローンを選ぶ上での優先順位はなんでしょうか、というお話しです。
先に答えを言っておくとそれは『審査』です。審査が通るかどうかを１番重要視しています。なぜ金利や団信などではなく審査なのか。そんなことを説明します。
審査を知らずして住宅ローンは選べない
お客様から『ネット銀行を使いたい』と言われることが多いのですが残念ながら熊本ではネット銀行が使えないことが多いです。
マンションや建売ならいいですが当オフィスのように土地＋注文住宅となるとネット銀行のハードルは高く土地の価値によっては例え公務員であっても否決となりかねません。
お客様の状況や事情、例えば土地に関して、勤務先や年収に関して、借入状況、病歴などをヒアリングしてから審査が通らないと思ったら『無理です』というようにしています。
地方銀行ではなくネット銀行というか金利の低い銀行の住宅ローンを使いたい気持ちは承知の上ですがどんなに金利が低くても審査が通らない住宅ローンを選んだところで意味がないからです。
審査が通るかどうかやってみればいいのでは、というかもしれません。その通りです。ですがそれでもやめた方がいいといいます。
なぜならどんなに承知の上で審査したとしてもいざ『否決』となるとやはり人は傷つくものです。実はこの否決は結構精神的に堪えるものです。
これがわかっている以上それを味合わせたくない。という理由でまずは審査で通る銀行選びを重要視しているのです。通る中から選ぶというわけです。
固定がいいですが変動がいいですか？
世間ではよくこんな議論がなされていますがどんなに金利が低いという理由で変動がいいと言っても、金利が上がらないからと固定金利がいいと言っても審査に通らなければまたこの話も意味がありません。
だから固定金利か変動金利かで悩んだ場合にでもまずは審査に通る住宅ローンを選んで両者の利点と欠点をご説明してお客様の質問に答えてライフプランを考えた上で選んでいただきます。
一般的に未来に金利が上がると思ったら固定金利がいいのでしょうがこればかりは分かりません。いくらFPは声高らかに固定金利がいいと言ったところで変動金利がどのくらい上がるのかなんてわからないのです。
確定していることは今の固定金利と変動金利の金利差はかなり大きなもので月の支払額にすると1.５万円から３万円程度あります。
そう考えると月に３万円多く払うことになっても問題なしというなら固定金利でもいいと思っています。最終的に何を判断基準に置くかといえばライフプランでの老後資金の推移です。
１、審査が通る住宅ローンを選ぶ ２、選んだ住宅ローンの利点欠点をお客様に状況や事情に合わせて説明する。 ３、ライフプランを見て検討する ４、仮審査 ５、決定
審査以外につなぎ融資も考慮する
審査が通らない住宅ローンに価値がないのと同じように土地や建築での着手金や中間金を契約通りに支払えない住宅ローンも選ばないようにしています。
例えば楽天銀行などの時には注意しています。何を注意するかというとつなぎ融資の実行まで１３営業日必要となっていますので土地の決済に間に合わない可能性があります。
決済を延ばしてくれるのであればいいのですが売主にも事情があり延ばせない場合もありそんな時は使えないという結論になるのでそもそも選んではいけないということになります。
またネット銀行の中にはつなぎ融資も分割融資もないという住宅ローンもあります。これもどんなに金利が低かろうが選べないです。
住宅ローン選びはまずは審査があり次に契約の履行できる住宅ローンを選び金利や団信はその後という結論になるので当オフィスではこの手順で選んでおります。
審査が通るかどうか本当にわかるのか
もちろん審査するのは銀行なので正確にわかるかというと無理があるのですが過去の職歴上審査をしていたのでかなりの精度でわかります。
１、返済比率 ２、個人信用情報 ３、土地の属性 ４、病歴
この４つが基本となりますがそれ以外にも過去の支払い状況などもあるのでそれを鑑みて審査的に住宅ローンを選んでおります。
これはやはりサラリーマン時代にクレジット会社で１７年間毎日CICを見てローン審査していた強みではないかと思っています。
また反対にローンが通らないという相談もあります。もちろん全部というわけには行きませんが少し手を加えるだけで審査が通るようになるお客様も結構います。
最初からこうすればいいのでしょうけどなかなかこのような知識が広まっていないのが現実です。1人でも審査が通らないということで傷つくこのがなくなることを祈っています。
今回は当オフィスでの住宅ローン選びの順序、審査が通るものから選ぶというお話しでした。審査が通らない住宅ローンには価値はありません、通るローンを選びましょう。それをお手伝いします。
永野FPオフィスの住宅ローン相談 通話無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当FP 永野 修
