チラシに載っている金利よりも高いのは何故？
年末年始のお休みはありがたいものです。ただ、住宅ローンの審査を控えている方や申し込んでまだ結果が出ていない方にとっては、落ち着かない休みとなるのかも知れません。
私自身も住宅ローンの審査を年末に行いましたので、落ち着かない気持ちで時間を過ごしました。年末、相談に来られたお客様もそのようなお客様でした。
住宅ローンの審査の内容に納得できず、沸々とした気持ちでいらっしゃって、このままではゆっくり年末年始を過ごせない。スッキリした気持ちで迎えたいので、相談に来られたように感じました。そのお客様が仰っていた話はこのような内容です。
「申し込みを行って審査には通っております。ただ、チラシで見る金利よりも高いのは何故でしょうか？」
お客様は肥後銀行の住宅ローンに通ってましたが、保証料が加わっており金利が1.025%でした。肥後銀行のホームページやチラシに載っている金利は0.825%～、1.025%でもおかしい話ではありません。ただ、この0.2%の差が何なのかが気になって仕方なかったようです。
住宅ローンの審査に通ったという連絡は、住宅会社の営業マン経由で確認していました。その時は、金利のことは全く気にしていなかったようです。
銀行で審査した際目についたチラシ、ここに載っていた金利で大丈夫なのだろうと考えてらっしゃいました。後日、自宅へ郵送された書類を目にして保証料+0.2%の数字が目に入ります。この+0.2%とは何なのか？気になって確認したところ、チラシよりも金利が高いことに気付かれました。
住宅会社の営業の方にも肥後銀行の担当者にも問い合わせは行われてました。銀行側は説明してくれたものの、その説明に納得されなかったようです。
肥後銀行の行員はきちんとした説明をされたとは思いますが、人間一度疑ったものは疑わしくなるもの。自分たち銀行側のことを悪く言うはずがない、きっと本当は別の原因があるに違いないと考えてネット検索をおこなったようです。その結果、私たちの事務所のホームページへ辿り着きました。
同じ銀行の住宅ローンでも、返済額に３００万円以上の差が生まれる
今回、保証料が付いて住宅ローンの金利が高くなった原因は、単純に年収に対して借入額が多すぎたことが原因でした。
収入に対して借入額が多いということは、大金を貸す銀行側からすると不安材料となります。なので、保証会社を挟んで融資するという方法を取ったということです。今回は、保証会社の仕組みについて詳しくは触れません。
保証会社が付くと言うことは、年収が低い、もしくは勤続年数が短い場合が多いです。しかし、今回相談に来られたお客様は公務員の方でした。
ご主人：30歳 公務員 年収約500万円 奥さま：30歳 専業主婦 収入なし 住宅ローン申し込み金額：4700万円
奥さまが専業主婦なので、ご主人単独で住宅ローンを借り入れするしかありません。年収が500万円の公務員の場合に、肥後銀行0.825%で借り入れする際の限度額目安は約4300万円となります。
4300万円の金額になってしまうと、保証会社を付けなければ融資しないという条件が付き、金利が1%以上になる確率が上がってしまいます。
住宅ローンの借入額が4300万円まででしたら、金利が0.825%となっていたはずです。しかし、審査に申し込んだ金額は4300万円を400万円もオーバーしています。このまま1%を超える金利で借り入れするしかないのかと言うと対策はあります。
単純な話ですが、頭金を400万円用意出来れば問題が解決出来ます。しかし、そのような大金を簡単に用意出来るわけはありません。実際にお客様の貯蓄額は100万円を少し超えるくらいの金額でした。
では、他には方法が無いのでしょうか？今回相談に来られたお客様へ提示した選択肢を元にお話しいたします。
①借入金額を下げる
そもそも、年収に見合った借入額ではないと銀行側から判断されております。なので、家のグレードを下げて借入金額を減らすことがまず第一の候補としてあがります。
しかし、グレードを下げるという行為は、簡単に出来るわけではありません。一生に一度のマイホームです。
「奥さまの要望は出来る限り叶えてあげたい」
こう思われていましたので、借入金額を下げるという選択肢は却下となりました。
②公務員共済等からの借り入れを行う
公務員のお客様だから取れる手段があります。それは、公務員共済から借り入れを行うという方法です。共済からの借り入れは、信用情報に載りません。なので、共済から借り入れを行って残りの300万円を準備する方法もあります。
公務員以外でも借り入れ制度が利用できる場合があります。お客様がお勤めの会社の制度に気づいていない場合も結構あります。調べられると使える制度が見つかるかも知れません。
ただ、調べるのは面倒です。慣れている私達が調べた方が速いと思います。実際に、それで気づいたことも多々あります。
③親からの住宅資金贈与
住宅を建てる際には、親から贈与を受けた場合の特例があります。通常の資金贈与であれば、多額の贈与税が掛かりますが、住宅購入時や教育資金の贈与に関しては、一定額まで非課税で贈与が行えます。
この制度を使う際にはいくつか注意点があります。今回のお客様のようにご主人単独で借り入れを行い、奥さまの両親から贈与を受ける場合は、奥さまにも持ち分を持たせなければなりません。
また、贈与を受けた翌年に申告しなければならない等、手続き面の問題もありますので注意してさい。
今回話がスムーズに進んだのは、ご主人のご両親も公務員だったことです。元々、住宅購入時にはお金を渡そうと決めてらっしゃったようで、③の選択肢を取ることが出来ました。
その後、肥後銀行へ再審査を申し出て、無事に0.75%の金利で住宅ローンを借り入れすることとなりました。お客様自身は0.825%と考えてましたが、公務員の方は肥後銀行プレミアムローンを利用することが出来ます。
当初の保証会社が付いた状態で借りるよりも、プレミアムローンで借りた場合は35年間での返済額が大きな差となります。
A：4700万円を1.025%で35年間借入した場合
月々の返済額：13万3222円 総返済額：5595万3282円
Ｂ：4300万円を0.75%で35年間借入した場合
月々の返済額：11万6437円 総返済額：4890万3523円
（頭金400万円を入れた分を考慮すると5290万3523円）
Ａ-Ｂ
月々の返済額：16,785円 総返済額：304万9759円
同じ銀行から借り入れして、同じ物件を購入しているにも関わらず、ちょっと工夫をするだけで300万円以上の差額が出ました。しかし、初めて住宅購入されるお客様にとっては、気づくことが出来ないテクニックや知識もあります。
適正な住宅ローン借入金額や、銀行選びでお悩み中の方。自分たちに合った答えがなかなか見つけ出せない方、私たちで良ければ相談に乗らせていただきます。ベストなマイホーム購入プラン、一緒に考えませんか？
数字で考える住宅ローン相談 ０９０ｰ７９２１-８８９８ 担当ＦＰ 戸田一誠
