目次
熊本での住宅ローン借換は簡単ではない
熊本でも住宅ローン審査が通らないということが起こっているのをご存知でしょうか。私は１７年間ローン審査に携わってきた経験で審査を通すことを専門にしています。その結果お客様は家族の大切な時を共有するであろうマイホームが購入できます
今回のブログは住宅ローンの借換がうまくいかないことになります。HPを見て低金利への借換がお得などの文字に踊らされてネット銀行で申し込んでは見たもののうまくいかなかった人がたくさんいます。
またとあるネット銀行では『熊本ですが？〇〇なら無理ですよ』と言われたくらい難しいのです。それでも借換をするには何が問題でどう解決するのかを知っておくことになります。
住宅ローン借換５ステップ
住宅ローンの借り換えをしようと考えたらまずすることは借換の効果と実効性です。いくら借り換えた方が得だと思ったところで審査が通らなかったり、実行できなければ意味がないからです。借換は審査は当然のこととして金利だけでなく手数料や登記費用も加味してシミュレーションします。
１、今の銀行で金利変更できないかの確認
２、今より有利な借換先の選定
３、仮審査
４、本審査
５、手続き
この５つのステップで進んでいくのが普通です。しかしこれしかやらないから失敗することになるのです。１の今の銀行に金利変更のお願いをしながら次の銀行で借り換えることも考えて色々と聞いておきます。
１、今の住宅ローンがガン団信がない場合には新規扱いになるのか
２、もし他の銀行で借り換えるのであれば抵当権抹消の手続きの用紙は当日発行してくれるのか
住宅ローン借換での知恵とは何か？それは上記の手順を踏まえながら実行前に一手間加える方が安全に借換ができることです。
住宅ローン借換の一手間とは
それは今の銀行への確認です。確認とはお客様のマイホームには銀行の抵当権が入っていますが借り換えると借換先の銀行の抵当権が入ります。
今の銀行への確認は『抵当権抹消の必要書類』は当日発行してくれるか、です。銀行は住宅ローンという借入（債権）がなくなるので抵当権を抹消する必要があります。
しかし銀行によっては、熊本では肥後銀行の支店によっては当日に発行してくれないのです。１ヶ月を目処に郵送しますと言われたりします。ありえないと思うのですがそう言い張られたりするので仕方がないと諦めるお客様のいることでしょう。ここで問題なのは借換先の銀行になります。
もう１つ確認しておくことがあります。それは借換先のことです。借換先がネット銀行の場合は抵当権の設定を当日でないとダメという銀行が多いです。ネット銀行は特にその傾向にあります。
となると１ヶ月も待ってくれないので借換ができないということになります。お客様も２ヶ月くらいの猶予期間を設けて当日発行してくれるようにお願いしたのですがなかなか取り合ってくれませんでした。
肥後銀行からの住宅ローン借換は要注意
今ではこういうことが起こるのがわかっているので実は今の銀行に金利交渉をしているときから当日に抵当権抹消の必要書類を当日に発行してくれるようにお願いをしています。
それでも『NO』と言われることがありますので借換先の銀行選びの段階で当日発行でなくても待ってくれる銀行もあるのでその銀行にも審査することにしています。
ということで今では借換する時には以下のフローで実行しています。
- 借換先の審査
- 今の銀行への金利交渉
- 今の銀行に抵当権抹消の必要書類の当日発行の確認
- 当日に発行してくれない場合借換先に当日でないとできないかの確認
今はZoomで全国のお客様から住宅ローンの相談を受けていますのでどこの銀行がこのケースにアタrかわかりませんので一手間を加えるようにしています。
借換される銀行にとって業務上メリットがないのは理解できますがお客様サービスという点では最悪と言えますがそれをわかっていてする銀行もあるということです。
お客様再度では賢く対応するしかないのです。ちなみに上記のケースでは粘り強く対応して『特別ですからね』と言われながら借換実行しました。住宅ローンの借り換えでは借り換えメリットだけがクローズアップされていますが現場ではここまでやって初めて安心して借換が実行できます。
住宅ローンの借換の目的
住宅ローンの借り換えをする目的は当然何らかのメリットの追求ではあるのですがそれは経済的なメリットばかりとは限りません。当オフィスでの相談はむしろその他のメリットが多いです。
１、離婚での夫から妻への名義移転
２、借換同時にリフォームをする
３、５０歳以上で団信を３大疾病にするケース
４、住宅ローンと他の借り入れをおまとめするケース
５、夫婦どちらかの名義１本化での借換
１、離婚での住宅ローン借換
当オフィスでの借換相談ではこれが１番多い。妻からの依頼で離婚にあたって夫は自宅を売却して住宅ローンを終わらせてスッキリしたいというのに対して妻はお子様とそのまま住むので夫名義から妻名義へ変更したいというものです。
この場合もまずは現在の銀行に確認することから始まります。フラット３５の時などの場合、他の銀行で借換した方がいいのでその際は借換先の候補の銀行に抵当権抹消の書類は当日でなくても大丈夫かの確認をしてください。大丈夫という銀行が候補になります
この相談では妻側が残金に対して住宅ローンの審査が通るのかが最大のポイントになります。これがクリアされると夫名義、夫所有権分が全て妻になるのでそのままお子様と人生を過ごすことができますので人生が大きく変わります。
２、住宅ローンにリフォーム代金を入れる
マイホームも古くなってくると色々とお金がかかってくるようになります。給湯器や外壁の塗装、太陽光発電を付けたいなどですがこれをしようとすると１００万円くらいはあっという間にいきます。そこで住宅ローンの中に入れられないかというわけです。
メリットは住宅ローンは金利も低く長期の借入になるので月の支払額が低いこと、それなら修理することを全てやろうということであと１０年、２０年後の備えができることです。
デメリットはやはり金額が増えるので今よりも月の支払額が上がることです。ただリフォームで現金を出す場合には手持ちの現金がなくなり不安になりますし、住宅ローンに入れる方がリフォームローンより金利も低く月の支払いも安くなるのでこちらの方がいいです。
３、４、５ おまとめローン
４番の他の借り入れ、例えば自動車ローンを住宅ローンに入れる借り入れをするケースもあります。いわゆるおまとめローンです。JAや住信SBIネット銀行やろうきんなどで取り扱っています。
このメリットはリフォームと同じで月の支払いが安くなることです。自動車ローンは基本的に金利が住宅ローンよりも高いので効果は抜群です。また住信SBIで借り換えできれば、例えば５１歳以上の方で今の住宅ローンにガン団信がない場合は３大疾病をつけることが可能になります。
また例えば妻が原因で借換ができない場合などは夫のみで借り換えるなど住宅ローンの借り換えは単純にA銀行からB銀行へ経済的メリットのみを追求するだけではないのです。
住宅ローンの借り換えをする際には肥後銀行の例を挙げましたがどこの銀行がこうなのかがわかりませんので事前に『必ず』確認してください
まとめ 熊本での住宅ローンの借換は注意すること
熊本で現在の住宅ローンの銀行が肥後銀行の場合は借り換えにはくれぐれも注意してください。あとはフラット３５からの借り換えも同様に綿密な打ち合わせをしてから行動するようにしてください。
それができるという上に住宅ローン借り換えは経済的な効果も含めてさまざまなシーンで利用可能です。どんなことにもメリットとデメリットがあります。
デメリットばかりが強調されますがそれを知らないからそうなるだけで知っていればデメリットを乗り越えて大きなメリットを享受できます。いかがでしたでしょうか。
もし不明な点があれば公式LINEやHPのと問い合わせ、無料の電話などでご相談ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
通話無料 ０１２０−９２９−９４３
担当FP 永野 修
無料相談の公式LINEはことらからどうぞ
メールからのお問い合わせはこちらからどうぞ
永野FPオフィス 永野 修
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
