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熊本の公務員の住宅ローン選び
熊本で土地を購入してハウスメーカーを選ぶ時に利用できる住宅ローンはかなりの数ありどうしたらいいのか迷っている公務員の方が結構います。基本的に住宅ローンはハウスメーカーのセールスが誘導していることもあり言われるがままという人も結構います。
住宅ローンは自分で選びたいと思った時に何を基準に選べばいいのか。今回は公務員の方から住宅ローン相談を数多く受けているFPとしてお答えします。
１、固定金利か変動金利か
２、審査が通る銀行か
３、団信はどうすればいいか
この３つをしっかり考えて最後に金利含めてシミュレーションすると失敗のない住宅ローン選びとなります。今回はこの手順で選んだ時のベスト３を順位不動でブログにしました
１、住宅ローンを選ぶ手順
１−１ 審査が通る銀行を選ぶ
住宅ローンを選ぶときにスマホで検索するとついつい金利のみで選びがちです。しかしそこが１つ失敗の元だったりします。なぜかというと注文住宅の場合は『土地』という要素があるからです
住宅ローンには審査というものがありそれは公務員であっても審査が通らない時もあります。その最大の原因が土地の担保評価です。
審査が通らない住宅ローンはどんなに金利が低くても、どんなに団信がよくても利用できない以上価値がないので審査が通る住宅ローンを選ぶことが大事になります。
１−２ 固定金利か変動金利かを決める
金利が上昇かという時勢になっていますので後々後悔しないように固定金利にするのか、それとも変動金利にするのかの検討をします。
固定か変動かと言われたら通常は金利が変わらない方がいいのですが変動金利と比較すると月の支払額の差がかなり大きいのでやはり変動金利が選ばれる傾向が強いです。
令和６年２月からフラット３５に子育てプラスが導入されたのでまだ最初の１０年は月の支払額の差は縮まりますがそれ以降はもし変動金利の金利が変わらなければ差が開くことになります。
１−３ がん団信を決める
現在の団信の主要なものはガン団信です。各銀行で例えば５０％は上乗せ金利なしなど団信の内容も違います。どんな団信が必要かを決めていきます。
当オフィスでは基本的に上乗せ金利をつけてでもガン団信１００％がいいのではと思っています。その理由は５０％だともし本当にがんになったとしたら後悔するからです。
『１００％にしておけばよかった』
またがん保険の給付金請求を見ているとがんは女性の方が早い傾向があります。奥さまががんになったときの家計の不安も大きいものがあります。そんなときに住宅ローンの支払いがなくなったら楽ですよね。
各銀行団信にも力が入っており迷いがちですが基本は住宅ローンが一括になるかどうかになります。公務員には附加給付と言って入院した際には月に５万円程度で済むようになっているからです。
１−４ 住宅ローンシミュレーション
審査が通りそうな銀行を選び、固定か変動かを決めて、団信の種類を決めると最後に上乗せ金利を含めた住宅ローンのシミュレーションで決めていきます。
住宅ローンシミュレーションを見ながら仮審査をする銀行を決めていきます。ここまですれば住宅ローン選びでほぼ間違えることはないです。
最初の審査が通る銀行をきっちり選ぶことが大事だということがわかっていただけるのではと思います。住宅ローンで相談するFPも審査がわかっている人を選ぶ必要があるのです。
２、変動金利
住宅ローン選びはいくら金利が低くても団信が良くても住宅ローン審査が通らないと意味がないものになります。それゆえ審査は大事な要素になります。
審査がわからないでライフプランを作るのもまた同じくくらい意味がないです。なぜなら金利も団信も違うのであればプランも変わるからです。
２−１ 住信SBIネット銀行の住宅ローン
熊本の注文住宅でネット銀行の超がつく低金利の住宅ローンであれば住信SBIネット銀行が上がります。他にもネット銀行でもっと金利の低い銀行はありますがとにかく審査が通りにくいです。
また団体信用保険が３大疾病であり４０歳未満であれば１００％にする時の上乗せ金利も０.２％と他がガン団信なのを考えると優位性が高いです。
ただし金利に対しては今後の推移を見ていく必要があります。先日も利上げの発表がありましたがこれからも金利が上がっていくのかは注目しています。
肥後銀行のプレミアムローンとに比較はこちらを参照にしてください
２−２ 肥後銀行のプレミアム住宅ローン
熊本銀行にもプレミアム住宅ローンがあるのですがあえて肥後銀行の方を取り上げます。その理由はなんといっても安全性です。
ここでいう安全性とはフローにあります。審査がネット銀行と比較して圧倒的に通りやすいし金利も０.５７５％と全く引けをとりません。
しかも本審査の後に金銭消費貸借契約があり決済されますので団信の適用がすぐに開始されます。この最大のメリットは建築中に死亡した場合に保障されることになります。
ガン団信になっていますのでがんに関しては決済後３ヶ月は免責期間（保険適用にならない）ですが死亡団信に関しては建築中も対象になります。
がん団信あり、入院一時金１０万円あり、配偶者にがん一時金１００万円ありと住宅ローンにがん保険と医療保険も付いている状態です。
熊本銀行と肥後銀行のプレミアムローンの比較は別のブログで詳細に書きました。こちらもSBIとの比較を含めて検討してみてください
２−３ 宮崎銀行 連生ガン団信
連生団信とは連帯債務で夫もしくは妻のどちらかが死亡したら団信が適用になり住宅ローンが消滅するというものです。もっと細かく言えば死亡した保険金が住宅ローン債務に充当するので残高がなくなります。
夫婦連生団信自体は今様々な銀行で取り入れられ始めていますが宮崎銀行では九州ではあまりない連生ガン団信を採用しています。
https://www.miyagin.co.jp/kojin/loan/housing/ilife-nsurance/#head7
連生ガン団信は死亡に加えて連帯債務者である夫もしくは妻が悪性新生物に罹患したら住宅ローンが消滅するというものです。正直にいってかなりいい団信ではと思っています。なぜならこれは生命保険ではカバーできないからです。
問題は上乗せ金利になります。上乗せ金利次第で月の支払額がどのくらい変わるかを確認してから使うのがいいのではないでしょうか。
連生ガン団信の詳細のブログはこちらになります。ガンはやはり多くの人に命を奪っている病です。しっかりと対策したいところです。
３ ライフプランで確認
３−１ 住宅予算を決める
住宅ローンを決めるというよりも家族の人生としてマイホームにいくらまでかけるのかの検討をしていくのにライフプラン作成はとても重要な作業であり、効果があります。
このときに大事なのが誰にライフプランを作成してもらうかになります。FPと言っても当オフィスのように有料でマイホーム引渡しまで一緒にやっていくFPもいれば無料ですが生命保険目的のFPもいます。
あくまでもマイホーム購入でのライフプランになりますのでいつしか生命保険のためのライフプランにならないようにしてください
また保険の検討は確かに非常に大事なものですがそれは住宅ローンの本審査が終わってからにしてください。なぜなら団信が決まらないと生命保険での保障が決まらないからです。
３−２ 引渡し前に最後手直し
ライフプランを最初に作るとそれっきりという人も少なくないです。やはり本来の目的のマイホームの建築が始まると忙しくなりそっちに目が行きがちです。
しかしマイホームは当初の金額と変わっている可能性もあります。また最初に考えた住宅ローンと違うものを選んでいることもあります。
マイホーム建築は棟上げから引渡しまでの３、４ヶ月間は少し時間が取れるようになっていきます。その間にライフプランの手直しをしたいところです。
そこで今後の教育資金や老後資金のこと、もちろん生命保険もここで検討した方がいいです。人生においてマイホーム購入はとても大きなイベントですからね
まとめ 審査が通る銀行から選ぶ
今回は変動金利から３つ熊本で利用できる銀行を選んでみました。当オフィスではもちろんお客様次第で様々な住宅ローンを利用しています。
固定金利はフラット３５の子育てプラスを利用しても住宅ローンですが変動金利はもう金利競争も行き届いていますので団信や審査は勝負どころになってきます。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
住宅ローン相談は初回は無料となっています。まずは話を聞かせていただき方針を決めてからになります。
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熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
