つなぎ融資とはなんだ？
『つなぎ融資がわからないFPは勘弁してほしい』先日お客様が注文住宅の建築で当オフィスを入れたいといったところ返ってきた答えがこれでした。
マンションや建売や中古一軒家では使うことがないつなぎ融資をいう住宅ローンではないけど住宅ローンで使われる融資で質問が来ることが多い。
つなぎ融資とはお客様にとっても工務店・ハウスメーカーサイドでも重要なものなのでそう言われるのは理解できる。またお客様もこの辺りの知識がないのが現状です。
今回は注文住宅では必須の知識である『つなぎ融資』の基本をブログにします。つなぎ融資とは何か？そして各銀行での違いは何か？を知っていれば大丈夫です。
土地の支払いは現金？
注文住宅で使うつなぎ融資をいう制度ですがまずは仮審査から引き渡しまでのフローを確認しておきたい。これが最初に理解になります。
土地＋注文住宅購入の住宅ローンではまずは仮審査から始まります。住宅ローンの選び方は別のブログで説明しているので参考にしてください。
仮審査の次は土地と建物の契約が終わってから本審査となります。本審査も承認になったら１つだけ利用する住宅ローンを選びます。
つなぎ融資の最初は土地の決済から始まります。土地が現金もしくが親の土地に建てる場合はこの土地のつなぎ融資は不要になります。
土地を購入する場合は現金で支払い場合を除いてつなぎ融資で決済します。（銀行によっては分割融資）土地の代金を支払って自分の名義にしてから建物を建てるためです。
土地の次は建物に支払いです。工務店は建築資材の調達など多額の金額が必要になるのでその代金の支払いを2回に分けてします。
１、着手金
２、中間金
着手金は工務店などが工事始める時に支払うものです。中間金は着工からおおよそ１ヶ月後くらいに棟上げ（屋根がついた）後に支払いをします。
建物を建てるときにも工務店やハウスメーカーによって対応が変わります。つなぎ融資は不要というハウスメーカーがあったり、着手金は不要なので中間金でまとめてという工務店もあります。
とりあえす覚えるのは土地ー建物（着手金）ー中間金は住宅ローンではなくつなぎ融資の制度を使って払うんだということです。
つなぎ融資は銀行によって何が違うのか？
このつなぎ融資は住宅ローンとはまた別の銀行の金融商品だと思ってください。住宅ローンが引き渡し前の金銭消費貸借契約後にしか融資できない商品なのでその前の決済で使うわけです。
実はこのつなぎ融資は銀行によってかなり違いますし、銀行によってコスト差が出てきます。銀行による違いは主に５つあります。
１、手数料
２、金利
３、団信
４、期間
５、割合
金利の違いで言うなら例えば熊本銀行は２.７７５％ですし、住信SBIネット銀行では島根銀行のつなぎ融資で１.９％、アプラスのブリッジローンなら１.７５％などです。（令和６年２月現在）
手数料も１１万円の銀行があれば５.５万円のところもあります。土地決済から引渡しまでが長ければ長いほど、金額が大きければ大きいほど金利差はコスト差に直結します。
当オフィスが注意するのは割合
当オフィスは注文住宅専門の住宅ローン相談をしているのでつなぎ融資には精通している。特に気をつけているのは割合です。
なぜならお金の支払いに直結するからです。例えば建築請負契約書の記載を見たらつなぎ融資の割合の着手金ー中間金の支払いが請負金額の４０％ー４０％になっていることがあります。
土地は１００％で問題ないケースが大半ですが着手金と中間金は銀行によって上限の割合が違います。例えば熊本銀行などは３０％までです。
請負契約書を見て割合を計算してもし割合がオーバーしているのであればすぐに工務店に連絡する必要があります。『３０％の〇〇〇万円にしてもらうことは可能でしょうか』
これを事前に言っておくと工務店さんとトラブルことはなくなります。今まで断られたことはないです。でも支払い段階で言うのと事前に言うのではどうでしょうか。お金は金額と期限でできていますからね
こういう細かいところをチェックしながら、お客様と工務店さんの関係がスムーズにいくように取り計らっています。
もう１つ団信があるかないかも重要です。銀行によっては＋０.４％の上乗せ金利で団信をつけられる場合がありますが団信がない銀行もあります。
もし団信がない場合、建築中に主債務者が死亡した場合は悲惨なことになります。なので事前につなぎ融資の５つの違いを説明して住宅ローン選びに反映させています。
つなぎ融資を制するものは注文住宅の住宅ローンを制する
注文住宅の建築は工事開始から長ければ８ヶ月から１年程度かかります。その間の支払いはこのつなぎ融資を使います。建築での支払いでは中心的な役割なので大事なのです。
またつなぎ融資の借り入れ期間も多くは最初のつなぎ融資の実行から１年間となっていますが銀行に要確認です。ここもミスが許されないです。
こうして注文住宅ではつなぎ融資という融資制度を使って支払いしていくことになります。なのでFPは注文住宅の住宅ローン相談をする限りはわからないはあり得ないのです。
最初の工務店が言った『つなぎ融資がわからないFPはNG』は何か失敗があったのでしょう。失敗は即工務店さんの資金繰りの問題へとつながります。
こうしてお客様が知らないことでも注文住宅で家を建てる上で絶対に知っておく必要があることをFPが事前に気を配ることで工務店さんと円滑な関係が築くことができます
このちょっとしたことがいい家作りにはとても重要だし、失敗しないマイホーム購入へと繋がってききます。今回は本当に簡単にですがつなぎ融資の説明をしました。
もし円滑なマイホーム購入と住宅ローン支払い３５年間の安心をお求めの方はご相談ください。通話無料の電話かメール、もしくは公式LINEのいずれからでもお答えします。
なお、初回の相談は無料となっています。
永野FPオフィスの住宅ローン相談 担当FP永野 修
メール fpnagano@myhome-fpft.com
永野FPオフィス 永野 修『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
