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住宅ローンに盲点 建築中の夫の死亡
もしマイホーム建築中に夫が死亡したらどうなるか知っていますか？団信は適用になると思いますか？実は適用にならない住宅ローンがあるのを知ってますか
住宅ローンで夫が死亡したら、というと団体信用保険に目が行きがちです。しかし団信が適用にならない住宅ローンの場合、超がつくほどの悲惨な状態になります。
マイホーム建築での最大の悲惨なリスクと言えるのがこの建築中の夫死亡です。今回のテーマはマイホーム建築する方は『絶対に』知っておいて欲しいつなぎ融資と団信の話になります
永野FPオフィスの住宅ローン相談
当オフィスは公務員の方を中心にマイホーム相談をしているFPオフィスになります。クレジット会社で17年ローン審査をしてきた経験を活かして多くのマイホーム購入者の相談をお受けしています
ライフプランでの住宅予算はもちろんのこと、無料相談のFPでは絶対にできないようなローン審査から手続きまでマイホーム購入と住宅ローンの全ての全国から相談できます。
今回は実際に起こる可能性はとても少ないのですが本当に起こったら悲惨とハウスメーカーのセールスがいうくらいの建築中の夫の死亡に関してブログにしました
『団信があるから大丈夫では？』
と思っている方もいますがそんな簡単な話ではないです。それをこれから解説していきます。
団信が適用されないって本当？
最初に結論から言えば住宅ローンによって団信が適用されるものあり、一部適用されるものあり、全く適用されないローンがあります。
どういうこと？
と思いますよね。実は団体信用保険がいつから適用になるかは金融機関次第と言えます。だから最大のリスクである以上これを知らずに住宅ローンを選んではいけないということになります。
人生で１番高額の支出であるマイホーム購入での支払い方法なのでしっかりと知っておいてから選んでください。
団信の適用開始はいつから？
では団信がいつから適用になるのか？団信と言っても住宅ローンの団信とつなぎ融資の団信の２つがあります。この違いをまずは解説します。
なぜ２つも団信があるのか？
それはつなぎ融資は住宅ローンとは別のローンだからです。つなぎ融資は主に土地代や着手金・中間金の支払いで使われます。
フロー図を見た方が分かりますのでこの図を見てください
マイホーム引き渡しまでの流れ
例えば、土地を購入して建物をハウスメーカーで建てるとします。まずは仮審査からスタートします。仮審査が承認になると次は本審査です。
本審査も承認になるといよいよ次は土地の決済（支払い）になります。決済が終わると自分の名義になります。土地の決済には３通りあります。（本当はもっとありますが）
１、現金決済
２、つなぎ融資
３、住宅ローン（通知預金）
土地の支払いを現金でする場合には支払うだけですが、土地代も大金になりますので現金をお持ちでない方の方が圧倒的に多いです。そんな時はつなぎ融資を使う方が大半です。
ここまでフローをおさらいすると仮審査ー本審査ときていました。次が土地決済ですがここで気がついて欲しいのですがまだ審査しかしてないです。住宅ローンの契約はしていないのです。
では住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約という）はいつするのか？
これが団信がいつから適用なのかの１つの境目になります。いい例が熊本銀行と肥後銀行と住信SBIネット銀行やアプラスのブリッジローンで団信なしを選んだ場合の違いです。
ここからは実例を用いて解説します。
建築中に入院したと連絡が
実は当オフィスのように数多く住宅ローン相談をしていると何度かヒヤッとした経験があります。建築中に入院したという連絡を受けたときなどがその１つです。
入院した病名にもよりますが、もしそれががん（悪性新生物）などの３大疾病だったらどうしよう、といつも思ってしまいます。おかげさまで３大疾病だったことは1度もないのですが。
でも、もし建築中に住宅ローンの主契約者（夫）が入院後に死亡したらどうなるのでしょうか。土地の決済後、建物が着工して土地代、着工代を支払った後のケースを考えてみます。つなぎ融資にと思うととんでもないリスクであることがわかります。
マイホーム建築中の死亡は団信適用？
実はマイホーム建築中の死亡での団信適用は住宅ローンによって変わります。もし団信が適用にならない住宅ローンの場合はどうなるのか？
それは『遺族の方が支払う』ことになります。最悪ですね。リスクが大きいのがわかっていただけるのではないでしょうか。
工務店やハウスメーカーのセールスから聞いたところ今まで２人のセールスが体験していました。その時の様子を聞くと悲しみに暮れる中、建築資金の支払いの話をしなければならなかったのは辛かったとのことでした。
あまりにも悲惨なので、かなりの値引きをしてなんとか払ってもらったとのことです。きっと夫の生命保険から支払ったのでしょうね。
でもこの生命保険って遺族の方の教育資金や奥様の老後資金だったはず。この先この遺族さんの生活はどうなるのでしょうか。こんな体験をしないようにして欲しいものです。
本来であれば建築前にこんな大きなリスクの説明を受けるべきですが、きっと聞くことはないでしょう。最大のリスクは団信で避けることが可能ですが、３パターンあります。
つなぎ融資の団体信用保険
では土地代、着工代を支払った後に夫（主債務者・団信被保険者）が死亡した場合のケースを考えてみます。最悪のケースはつなぎ融資に団信がついてない場合に最大になります。
つなぎ融資の団信適用でも残るリスクとは
わかりやすいように例を用いて説明します。例えば土地代金と着手金をつなぎ融資で支払いが終わった時に夫が死亡したとします。つなぎ融資には団体信用保険がついていたので土地と建物の着手金は団信の適用になります。
問題はここからです。
残りの建物代金（中間金とその残り）例えば着手金を３０％支払ったのであれば残りの７０％は遺族の方の支払いとなります。
金額で例えるなら、建物が４０００万円だった場合、３０％である１２００万円は団信適用になります。残り２８００万円はどうなるかというと遺族の支払いとなります。リスクの大きさが理解できたのではないでしょうか
では住宅ローン選びの時にこの短い期間ではありますが、とんでもなくデカいリスクに対応するにはどうしたらいいでしょうか。
つなぎ融資に団信がない場合
先ほどつなぎ融資に団信がついている場合の例を示しました。団信が適用になったとしても残るリスクが大きいことがわかりますよね。
ではもし、つなぎ融資に団信がついてない場合はどうでしょうか。この場合は当然土地代金から住宅代金まで全額遺族が負担することになります。
夫の生命保険で支払いはカバーできるのでしょうか？たとえカバーできたとしてお子様の教育資金と奥さまの老後の資金はどうなるのでしょうか。
こう考えるとマイホーム計画では欠かせない話になるはずですが、実際はつなぎ融資の話が出ることすらないのが実情です。だからマイホーム計画中に方はこの機会に考えて欲しいのです。
建築中の死亡リスクへの対策
通常死亡リスクというと思い浮かぶのは生命保険ではないでしょうか。しかしこと住宅ローン選びでは団信の存在があるがために生命保険の保障をおざなりにしがちです。
注文住宅では起こる可能性はかなり低いです。期間は最長1年くらいです。とはいえリスクの大きさから言えば必ず検討する必要がある事項です。本当に起こってしまったら目も当てられないからです。
では当オフィスでは必ずお話しする本当にこれこそもしもの話ですが提案する対応策はどのようなものなのか、大きく分けて３つあります。熊本のケースで見てみます。
建築中の死亡に対応する対策方法３選
このリスクに対する方法は大きく３つあります。その３つとは以下の対応になります。
１、つなぎ融資を使わない金融機関（肥後銀行・信用金庫）
２、つなぎ融資に団信がある銀行＋生命保険の見直し
３、生命保険の見直し
この３つが主になりますが、最近ではつなぎ融資全額が保証される金融商品もありますのでそちらの検討もいいのではないでしょうか
１、肥後銀行の住宅ローン（留保金対応）
その１ですが『肥後銀行の住宅ローン』の利用です。なぜ肥後銀行の住宅ローンがこの対応策になるのか？それは住宅ローンのフローにあります。
上の図を見てください。熊本の方は肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンを同じものと思っているようですがかなり違うことがわかります。
仮審査ー本審査までは同じですが熊本銀行がつなぎ融資となるのに比べて肥後銀行は早くも金銭消費貸借契約を締結して決済されます。
そうなのです！
この留保金対応の住宅ローンでは土地代金の支払いから建物代金まで団体信用保険で保障されるのです。この住宅ローンなら建築中の死亡リスク対策としては安心ですよね。ただしがん団信には３ヶ月の免責期間がありますのでそこだけご注意ください。
同じ仕組みの留保金対応の金融機関は、JAや熊本信用金庫などがあります。ご自分のお住まいの銀行に確かめてください。ちなみに熊本銀行ではつなぎ融資には団信があります。
２、生命保険でカバーしておく
最近、生命保険に対してネガティブな印象を持つ方もいますが死亡後の大きなお金を準備するという意味では生命保険より優れた金融商品はありません。
ここで紹介したいのはつなぎ融資の前に生命保険の見直しをしておくという方法です。団体信用保険との兼ね合いで保障がダブって来る方も多いのでこのタイミングでの保険の見直しが正しいです。
建物の７０％を頭に入れて死亡保障（収入保障保険）に加入してもタバコを吸わずに３０代であればそこまで高い保険料にはならないです。
お子様の教育資金も高くなる一方なので無駄にはならないです。奥様の死亡時にもリスクがあります。一緒にこのタイミングで見直ししてこの後のマイホーム人生に備えておくといいです。
３、傷害保険に加入する
急な脂肪といえばやはり病気より事故の方が確率が高いということで傷害保険の死亡で対応するものありでしょう。しかし病気での時に思いっきり後悔しそうな気がします。
また生命保険なら事故での死亡も対応できるのでやはり応急的処置は否めません。できれば１か２の方法でこのリスクを防ぎたいものです。
事故の可能性が高いと思うのであれば自動車保険もこの機会に整備しましょう。言われるがままに加入している人が多すぎます。事故になって『え？出ないの』ということがないようにしてもいいでしょう。
FPからのアドバイス リスクを知ることが大事
一般に建築が始まったら約８ヶ月から半年のリスクなのでそんなに確率が高くはないです。しかしいぜ起こってしまったら被害は甚大です。
ここは確実に対策を取っておきたいものです。つなぎ融資に団信があればいいですが団信がないつなぎ融資もあります。ここは要確認ですね。
マイホー雨購入は人生で１番高い買い物なのですがらリスク管理をいい加減にしてはダメだと思います。しっかりと安全をキープして安心できるマイホーム購入をしてください。
これが最初の老後対策になります。もし自分の場合はどうしたらいいかわからない方はご相談ください。相談は電話かメールもしくが公式LINEよりどうぞ
当オフィスの住宅ローン相談では住宅ローンやマイホームの話だけではなくライプラン作成と生命保険見直しサービスがセットに料金は同じとなっています。ぜひご相談ください
永野FPオフィス 永野 修
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
