地震で被災した方の住宅ローン
４月の地震で熊本は甚大な被害を被りました。私もその１人で自宅は半壊。住宅を解体の上、建て直しを余儀なくされてしまいました。
我が家の被害を大きくしたのは地震の揺れで屋根の瓦がずれてしまったことです。避難していましたが２日後の大雨でずれた瓦から雨漏りがして天井を濡らし、畳も水分を吸ってしまし使えない状況にしてしまいました。
その後の度重なる余震により天井には穴がありており壁にはクラック（ヒビ）がいたるところに入っています。それでも益城や東区と比べればうちはまだいい方かもしれません。
全損になったお客様のところへ行くと言葉もないくらいの状況でしたから。徐々にではありますが熊本の街中も建て壊しが進み空き地になっているところがいたるところで見ることができます。
先週のこと、家屋調査士の方が我が家を訪問してきました。建て壊された家を職権で滅失登記するためとのことでした。予定通り３月中に転居したて壊すことにしました。
いよいよ次の住宅建築に移っていきます。我が家は半壊でしたが一部損の中にはこの機会に住宅を購入したり建てることを考えている方も多いことでしょう。
今回は実際の相談例を使って一部損の方の住宅ローンはどうしたらいいのかを説明していきます。
知らなかった低金利住宅ローン
今回の相談者、佐藤様（仮名）は熊本地震の際にはアパートに住んでいましたが罹災証明で一部損の認定を受けております。
佐藤様はこの機会にマイホームを建てようと決心しました。土地も決まり、建物も決まったということでいよいよ住宅ローンの選定に入ることにしました。
その時ハウスメーカーから勧められたのは肥後銀行の住宅ローン。金利を聞くと一部損の場合は０．８％でした。ただし保証料はなしでと言われたので『まあいいか』と思い決めようとしました。
そんな時に共有名義にするか、単独所有にするか悩んでいたのでどちらが得かお客様がスマホで調べていたところ当オフィスのHPを見たようです。
共有名義と単独名義のどちらにするかはすぐに結論が出たようです。問題は金利。HPに書いてある住宅ローン金利は一部損で変動金利なら０．６２５％以下でとあり自分たちが受けている提案の金利とは大きな違いがありました。
そこで電話をしてみることに。一緒に住宅ローンを検討することにしました。まずは一部損壊で保証料なしということを前提に他の銀行と比較してみることにしました。
一部損でも差が出る住宅ローン選び
住宅の条件は以下のようにしました。
１、土地 １１００万円 ２、建物 ３２００万円 ３、住宅ローン ４３００万円
ではまずはシミュレーションの結果を見てみます。肥後銀行のほかでは一部損で金利優遇がある銀行として熊本銀行、A金融機関、ネット銀行から楽天銀行、メガバンクからみずほ銀行を選んでみました。
いかがでしょうか。熊本銀行と肥後銀行では金額の差はわずかなように見えます。ですが実は場合によってはかなり違ってくる可能性があります。それは後ほど。
シミュレーションの結果、現在提案を受けている住宅ローンとの差はネット銀行とでは約１６０万円、A金融機関では約１００万円の差となりました。
この差額をみて佐藤さんは金利の低い住宅ローンを使いたいと強く思うようになりました。
本命は金利が低い住宅ローンに決めた
実は佐藤さんは当初、金利も０．８％で保証料もつなぎ融資も必要ないことから間違いなく得だろう。ましてやプロであるハウスメーカーが勧める住宅ローンなら間違いないと思っていました。
それゆえHPでみるシミュレーションは驚きだったようです。なんでこんなに金利が低い銀行がたくさんあるのにハウスメーカーは選ばせてくれなかったのだろうか。
当オフィスでシミュレーションをしているうちにいろいろなことがわかってきたようです。その１つが住宅ローンは複数申し込むこと。もう１つは金利だけではなく審査や団体信用保険も加味して選ぶことです。
方針としては以下のように決まりました。
１、本命 金利は０．６％前後の銀行 ２、次点 提携ローン
まずは本命が通らなかった時のためのハウスメーカーから勧められた肥後銀行を中心に熊本銀行、その他比較していきました。
まずは肥後銀行と熊本銀行と比較ですが確かにシミュレーション上ではあまり変わりがないように見えます。しかし実はそうではないということをお話ししました。
佐藤様は子供が高校卒業してから進路が決まったら一部繰上げ返済をすることを考えていました。その場合は保証料が未経過分返金されるので保証料あり０．６２５％の熊本銀行の方が安くなります。
団信や使い勝手は同じレベルです。ということで佐藤さんに関しては２つの銀行では熊本銀行に軍配が上がります。
もっとも一部繰上げ返済の予定がない場合は提携ローンということもあり肥後銀行を選んだ方がいいのではないかとアドバイスしました。
ネット銀行を使うなら
シミュレーションを見ると一目瞭然ですが、金利が低い銀行の住宅ローンを使うとマイホームでかかるトータルコストは約１００万円以上安くなります。
これがネット銀行を含めた低金利の住宅ローンを使う最大のメリットといえるでしょう。佐藤さんも本命は低金利の住宅ローンにしようと決めたくらいです。
低金利の住宅ローンというと最初に浮かぶのはネット銀行なのです。実はそう単純に行くものではありません。その理由は手続きがかなり煩雑なのです。
佐藤さんは当オフィスでネット銀行を使った方のお客様の声を読んでそのハードルを実感しました。仕事で忙しかったり手続きがめんどくさいのはどうもというのであれば無理かもしれないと考えました。
そこで本命を店舗があり一部損なら０．５％の金融機関にすることにしました。上記のシミュレーションにある０、５％のA金融機関です。
後日、提携ローンと２つに絞り住宅ローンの申し込みをしました。両方とも審査が通ったので本命のA金融機関にしました。
ハウスメーカーの反応
結果として佐藤さんは提携ローンではなく自分で住宅ローンを決めたのですが、ハウスメーカーにネット銀行を話したところこんなことを言われたようです。
『提携ローンを使った方がスムーズにいきますよ』
前もって佐藤さんにはこのセリフを言われますからと伝えていたので『本当に言われました』と笑っていました。お客様がどこの銀行を使おうがスムーズにいかせるのがプロだと思うのですがどうなのでしょうか・
佐藤さんは結局ネット銀行ではなく店舗のある銀行を使ったのでその話をした時はハウスメーカーからはあまり言われなかったようです。
もしネット銀行を使ったらどうだったのでしょうかね。
今回は実際の相談例として佐藤さんの住宅ローンをもとにしました。このように当オフィスではマイホーム購入を真剣に考えている方や住宅ローンで悩んでいる方の相談を数多く受けています。
ご相談のある方はご連絡ください。
永野FPオフィス 通話無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当 FP永野 修
