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中古マンション+リフォームで住宅ローンを利用する場合どこの銀行がいいのか?

図で見る熊本銀行と肥後銀行のプレミアムローンの違い

銀行によって違う中古マンション+リフォーム

当オフィスは私FP永野が17年間クレジット会社で携わってきた経験を活かして注文住宅専門に住宅ローン相談をしている熊本のFPオフィスです。今やお客様は北は北海道、関東、近畿となっています。

住宅ローン相談の中でも難易度の高い注文住宅の住宅ローンは審査や手続きはマンションなどとは違い片手間ではできないほど難易度が高くなっており、さまざまな事情のお客様から相談を受けています

今回の話は中古住宅を購入してリフォームをする場合にはどこの住宅ローンがいいのかという話です。実は銀行によって対応がかなり違いのです。

その違いとは何か?また選ぶ上でのポイントはどこになるのかなど中古住宅(マンション)+リフォームでの住宅ローンの注意点になります。

先に答えを言ってしまえば問題は2つに別れています。1つは審査、2つ目は手続きと決済方法です。できれば住宅ローン決済の時にリフォーム代金も一緒に決済できる銀行がいいとなります。

中古マンション+リフォームの住宅ローンのパターン

各銀行によって取り扱い方法が違うのですがではどんな違いがあるのでしょうか。大きく分けて3つのパターンに分かれています。

1、住宅ローン決済の時にリフォーム代金も融資される
2、通知預金が使われる
3、住宅ローンとリフォームローン別々に融資される

先ほども結論として書いたようにお客様にとって1番簡単なのは『1』のマンション決済の時にリフォームも一緒に融資されるパターンです。しかしこれには注意事項と大きな欠点もあります。

審査時にマンション+リフォームで審査をするので簡単、わかりやすいというのがいいですね。もちろんリフォームの金額が500万円以上の場合は少し違ってきます。

500万円以内であればこのパターンの銀行としてイオン銀行が挙げられます。以前はもっとあったのですが徐々になくなってきている印象です。

その理由はやはりリフォームの金額の不明瞭さになるのではないかと推測しています。リフォームの明細の金額が水増しされているケースが実際にあるからです。

よく相談の時に『リフォームの金額は1000万円くらいを予定しているが見積もりは取っていない』と言われることがあります。

なぜ見積もりも取っていないのに1000万円という金額が出てくるのか。この辺りを詰めて聞くとゴニョゴニョとする方がいるくらいです。

なので銀行サイドに要らぬ疑いを持たれないようにするためにリフォームの計画。打ち合わせも進めてき見積もりもしっかり取ってから仮審査、本審査に向かいたいものです。

欠点はやはり『使い込み』です。マンションを決済した後に大金が口座に残っている状態になります。ついつい使ってしまわないようにしたいところです。

そしてもう1つ。審査が通るのかまで気を配りたいところです。

通知預金方式を使うことが多い

次に当オフィスが1番多く使うパターンであうが通知預金を使うパターンです。この方式はまずはマンションの決済をして口座に同じようにリフォーム代金が残ります。

しかしリフォームの融資は『通知預金』という口座に入れておいてリフォームが終わったらこの口座から振り込みにてリフォーム業者に支払われます。

先ほどあげたマンションとリフォーム一緒に融資されるものとの違いはリフォーム代金は工事が終わってからしかその資金に手をつけることができないので使い込みをするという心配がない点です。

やはり口座に大金があると使ってしまうのではとなります。通知預金ではその心配がないのが特徴です。

熊本では地方銀行でこの方式が使われているので当オフィスでも1番使うことが多いです。ただしリフォームの代金が500万円を超えると審査が変わりますので注意が必要です。

楽天銀行やソニー銀行、新生銀行などは上記2つ以外の方式なのでこと中古マンション+リフォームでは使いにくいと判断しています。

例えば住信SBIネット銀行ではリフォーム終了時にマンション代金も融資されますので売主側への決済が遅くなりますので了承が必要だったりします。

そうなると通常ではマンションの決済イコール売主への支払いになるのですが遅くなるので売主の許可いが必要になります。何らかの事情が売主にあり代金をすぐに欲しいとなると使えません。

お客様側から見ていくら金利が低くても使えないということになります。住宅ローンを介した不動産の売買は大きな金額になりますので相手側の事情にも注意が必要です。

いかがでしたでしょうか。これからもっと増えそうなマンション+リフォームでの住宅ローンの利用の話でした。銀行選びがポイントになりますのでどんな扱いをするのかをよく聞いて欲しいものです。

どこの銀行の住宅ローンでもいいわけではないことがわかったのではないでしょうか。リフォームで住みやすいマンションにする時にはくれぐれも注意してください。

もし自分たちではどうしたらいいかわからない場合はご相談ください。

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