住宅ローンの選び方は金利でいいのか？
当オフィスは熊本で注文住宅専門の住宅ローン相談をしているFPオフィスです。年間１００件以上の住宅ローンの申込のお手続きをしています。
お客様の８割が公務員の方で安全にスムーズに住宅ローンの選択と手続きをしたいという方から大変好評をいただいておりその結果が１５年も続いているのではと思っています。
マイホームを購入すると必ずついてくるのが住宅ローンと言えます。ネットを開けば金利上昇しているから固定金利がいいなどの記事も見受けられます。
その一方、変動金利はこれだけ金利上昇が叫ばれている中実際には金利は変わっていないどころかむしろ下がっているとも言えます。
固定金利と変動金利、特にネット銀行と言われる金利が低いところでは月に１万円から２万円程度さがある時もあります。月に１万円は大きいですよね。
では実際に現場ではどのような話が行われていて、どうすれば失敗せずにマイホームを購入してでも安定した家計、老後資金の形成ができるのでしょうか。
今回は失敗しない初めての住宅ローンと題して住宅ローンの選び方をお話します。
住宅ローンの失敗とはなんだ
ところで住宅ローン選びの失敗とはなんでしょうか。それは当然支払いに窮することとなります。なぜなら損か得かは３５年経ってみないとわからないからです。
もし途中で金利が急上昇した場合は『固定金利』が得だったとなるかもしれません。しかし金利は上がったけど大して上がらなかった、２０年後から上がった場合なら変動金利が得だったと言えます。
つまり金利での損得は終わってみないと終わらないのです。ただし固定金利は今は変動金利より月に大きの支払いをするのは事実なのでこれをひっくり返すだけの金利上昇があるのかです。
もしあると思えば固定金利、特にフラット３５はこの２月より子育てプラスと言ってお子様の人数や家の構造によって１％が１０年にわたってマイナスできる可能性があります。
問題は支払いが無事に終わるのかどうか、です。でもそれをいうなら家の金額を下げたほうが確実に支払うことができます。まずは自分たちの家計において高すぎる家を買わないこととなります。
これが失敗しない住宅ローンの大前提となります。
家が高い、安いはその方の収入や貯蓄、購入後の教育資金や老後資金をどう考えているかによります。ということはまずはライフプランを作成しての検証が何よりも大事だということです。
最もこのライフプランは誰が作るのでしょうか。ここが住宅ローン選びの成否、もっと言えばマイホーム購入をの人生の安心度に大きなウエートを占めるので無料ではなくきちんと作るのが成功への近道です。
マイホームの適正な限度額がわかったら
月に１万円以上高い固定金利でももし金利が変動しても支払える金額の家が幾らかがわかれば次に来るのは団体信用保険の選択です。
お客様に必ず言っているのは『がん（３大疾病）１００％』を選んでくださいと言っています。金利上乗せを気にして悩む方がいますがそこまで攻める必要はないです。
もしがんになった時のことを考えてください。まず最初に考えることが『命の心配』です。もしかしたら死ぬのかもと考えたら恐怖のどん底だってことは想像つくと思います。
それが少し和らぐと次の心配はお金の心配です。もしがん団信で住宅ローンを支払うことなく家族がそのまま住むことができるのであれば少しは安心することでしょう。
命の心配だけでもハードなのにその上お金のことでも悩むなんて恐ろしいことはぜひやめてください。がん団信は１００％一択です。
がん団信１００％で各銀行の住宅ローンをシミュレーションします。この時に絶対の注意事項があります。これは大事なので忘れないようにしてください。
『審査が通る住宅ローンを選ぶ』ことです。
審査が通らない住宅ローンを選んでもなんの意味もありません。今までのシミュレーションの時間が無駄になるだけです。審査がわからない人に相談してはいけないこともわかるかと思います。
この中で選べがもう８割型失敗はないと言えます。繰り返すと３つのことが大事だということです。
１、マイホームの値段を高くしない
２、がん１００％でシミュレーションをする
３、審査がわからない人に住宅ローンを相談しない
もちろんライフプランを作成することも忘れないようにしてください。そしてハウスメーカーとか保険屋さんではなくできれば専門の方にお願いしてください。
住宅ローンは受験と同じ
住宅ローンのシミュレーションでどこの銀行にするのかの目星をつけたら次はいよいよ仮審査となります。ここでの知っっておくべきことがあります。
それは住宅ローンは受験と同じということです。受験では偏差値から滑り止め、偏差値通り、本命などを決めると思います。住宅ローンも同じです。
つまりネット銀行オンリーとかはダメだということです。なぜかというと不動産屋さんなどに『〇〇銀行の仮審査もお願いします』などと言われることになるからです。
この〇〇銀行とは何か？それは仮審査と本審査の結果が限りなくイコールの銀行です。不動産屋さんやハウスメーカーからするとネット銀行の仮審査は信憑性が低いのです。
つまりこの先お話を進めていいお客様なのかどうかが判別つくのが本審査承認が出てからとなります。本審査は契約書の締結後です。
だから最初にお客様も自分は顧客たる信用がある人物だという証明が必要です。なのでネット銀行より先、もしくは同時に地元の地方銀行にも必ず仮審査を入れる必要性があります。
この地元に地方銀行、熊本では肥後銀行や熊本銀行で仮審査が承認となっていればあとはどこの銀行に申し込んでも大丈夫です。
そのかわりネット銀行が本命の場合は必ずつなぎ融資に関して理解してください。つなぎ融資とは土地の支払いや建物の着手金、中間金の支払いを住宅ローンとは別の借り入れで支払うものです。
ここには団信の有無や金利や手数料、金額の限度割合などが銀行ごとに違います。もし契約書に着手金が請負金額の４０％になっているにも関わらず３０％までの銀行を選んでらどうでしょうか。
わかっていればあらかじめ断っておけば『いいよ』と言ってくれる工務店さんがほとんどですがいざ着工してからだといい印象にはならずスムーズにいかない可能性もあります。
住宅ローンがスムーズにいかないとよくわからない分、大きな悩みとなります。失敗した！と思う前につなぎ融資に関しても注意を払ってください。
今回は住宅ローンを失敗しない方法と手続きをスムーズに行くことに着眼点を置いてお話をしました。くれぐれも住宅ローンは３５年と長きにわたって支払うものだということを忘れないようにしてください。
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