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つなぎ融資は注文住宅の住宅ローンでは必須の知識
つなぎ融資がないのでネット銀行は使えないです、と言われて『え？』と思っている方もいるでしょう。ネット銀行が使えれば２００万円以上得をするから利用したいのに使えないと言われると困ってしまいます。
１０年以上の住宅ローン相談の経験からお客様にアドバイスをしてこういったケースでもネット銀行を使ってマイホーム購入をしていただき喜んでいただいております。
ネット銀行で住宅ローンを組めた結果、教育資金にも目処がつき老後資金の貯蓄にNISAやiDeCoを聴きたいと笑顔になっているお客様も多いです。
今回は注文住宅の住宅ローンのキモとも言える『つなぎ融資』に関してのブログです。つなぎ融資の理解はネット銀行利用を大きく前進させます。
なぜ住宅ローンでなく、つなぎ融資をわざわざ使う必要があるのか？つなぎ融資とは何か？コストはどのくらいかかるのか？銀行ごとに何が違うのかを解説します。
つなぎ融資のブログの概要（YouTube）
住宅ローンのつなぎ融資とは？
注文住宅では本審査の後につなぎ融資という住宅ローンとは別の融資が必要になります。不動産屋さんには土地の支払い、土地の名義がお客様に変わった後には建物の建築がスタートします。
その時に材料代などの仕入れで多額の資金が必要なために工務店に着工金が、屋根がついた後の棟上げ時には中間金の支払いが必要になります。
まだ住宅が出来上がってないために住宅ローンの契約ができないので住宅ローンでは支払えないので別の融資『つなぎ融資』でこれらの支払いをします。
土地や建物の着手金や中間金の支払いをするための融資、それがつなぎ融資というわけです。
住宅ローンのつなぎ融資のコスト
つなぎ融資といっても銀行によって全く違います。何が違うのかというと大きく分けて５つあります。その５つは絶対に知っておかないといけないのでここで覚えてください。
１、金利
２、手数料
３、期間
４、割合
５、団信
金利と手数料はお客様のコストにダイレクトに影響しますので諸費用の計算と一緒にしてください。なぜならここだけでも３０万円から５０万円程度かかる可能性があります。
割合は土地は１００％でいいのですが建物の着手金と中間金は請負契約に対して割合制限がある銀行があります。例えばネット銀行でよく使われるアプラスのブリッジローンは着手金３５％、中間金も３５％までとなっています。
例えば、請負契約書をみて３５％以上の記載があったらあらかじめ工務店やハウスメーカーに伝えておくことをお勧めします。早いうちからわかっていれば訂正してくれますがなにぶんお金のことなので早め早めがいいです。ではつなぎ融資は本当に使わないといけないのでしょうか
住宅ローンでつなぎ融資は必須？
つなぎ融資は金利と手数料によってコストが結構かかることがわかります。しかしコストが気になる場合、これを使わない方法はないものなのでしょうか
実は熊本では肥後銀行はつなぎ融資は使わないです。肥後銀行は本審査の後にすぐに金銭消費貸借契約をして融資金を通知預金というお客様名義の口座にも関わらずお客様では手がつけられない口座に融資されます。
そのためにつなぎ融資ではなく振込で対応することになります。こうすれば融資でなく振込なので振込手数料だけで済みます。しかし登記が１回多くかかることからコストの差はそこまで大きくはないです。
肥後銀行と熊本銀行の違いの１つでもあるつなぎ融資のことに関しては別のブログにまとめてありますのでことらを参考にしてください
もしつなぎ融資中に夫が死亡したら
つなぎ融資が銀行によって違うことはお話ししましたが実はコストの他にリスクとして大きなものにつなぎ融資の団信の有無というものがあります。例えば熊本銀行のつなぎ融資には団信がありますが住信SBIネット銀行はないです。
つなぎ融資での団信の有無はなんの影響があるのか。夫が建築中に死亡したらを考えてみるとすぐにわかります。もし土地融資の段階で死亡したらを例に取ります。
つなぎ融資に団信があれば土地に関しては団信が適用になりますが建物はどうでしょうか。夫が死亡した以上住宅ローンは使えません。ということは建物代金は全部支払い義務は奥様になります。ということはどうやって支払うかは生命保険の保険金となるでしょう。
しかしこの保険金は奥様の生活費や老後資金、お子様の教育資金のためのものだったはずです。これが建物の支払いに行ってしまったらこの後の生活はどうなるでしょうか。団信がなかったら土地代金まで支払い義務を負います。
ということはつなぎ融資までに生命保険の見直しは必須ということになります。
つなぎ融資の返済はいつから始まるのか？
つなぎ融資の返済は住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）で決められた銀行からの融資日に住宅ローンの入金と相殺されます。その時に相殺される金額は以下のものです。
１、つなぎ融資金額
２、つなぎ融資手数料
３、引き渡しまでの利息
この３つを足した金額が入金される住宅ローンと相殺されてお客様の口座に振り込まれます。ここでもう１つ注意することですが住宅ローンの融資金からも手数料などが差し引かれますのでお金が足りないということがないようにコスト計算と現金管理には気をつけてください。
つなぎ融資にも住宅ローンとは別に審査がある
住宅ローンの審査は理解できますがつなぎ融資も同じように融資なのでローン審査があります。それより注意が必要なのが団信がついている場合は住宅ローンとは別に団信の告知があります。実は団信の告知で通らなかったからが数人います。
住宅ローンの団信は通ってもつなぎ融資の告知は通らないことってあるの？と思いがちですが全く別のローンなので実際にそうなったことが何度かあります。
その時は連帯債務の妻をつなぎ融資の団信の加入者として告知してもらいって難を逃れました。その後すぐに夫婦ともに生命保険の見直しをしてもらいました。つなぎ融資の団信は否決でしたが生命保険の告知はOkでしたのでおかしな話ですがあり得ますので注意してください
まとめ つなぎ融資には金融機関によって５つの違いがある
つなぎ融資は銀行によって金利が違うので銀行から手数料と金利を聞いて簡単に計算しておき、諸費用として計算しておくことをお勧めします。
つなぎ融資は住宅ローンとは別なので正しく理解して利用してください。注文住宅で住宅ローンを利用するえでつなぎ融資がわからないなんてあり得ないことなのでこのブログを読んでわからなければ銀行に詳しく聞くなどしてください。
つなぎ融資は金融機関によって５つの違いがあります。
１、金利
２、手数料
３、期間
４、割合
５、団信
つなぎ融資は工務店さんの資材資金の支払いに重要な意味を持っています。高額な資金の建て替えは帰ってお客様のマイホーム購入でのリスクになります。しっかりとその辺りを理解してマイホーム購入を安全にかつ楽しんでください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
担当FP 永野 修
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永野FPオフィス 永野 修
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
