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肥後銀行を選んではいけないケース
知ってますか？肥後銀行の住宅ローンをハウスメーカーから勧められたので使ったのですが『知らなかった！」と大後悔している人がいるってことを。何も考えないで言われるがままだったり、金利や団信だけで住宅ローンを選んではいけないってことです。今回はマイホーム購入するなら知っておくべき肥後銀行の住宅ローンのことです。
肥後銀行は借換できない？
当オフィスは熊本で注文住宅専門で住宅ローン相談をしているFPオフィスになります。お客様がマイホーム購入を楽しんでいる雰囲気に水を差さないような快適な住宅ローン選びをしています。
快適な住宅ローン選びとは何かというと金利と団信、審査を考えた住宅ローン選びです。金利や団信がいいからと言って申込をしたはいいけど否決とさレたらマイホーム購入の楽しい雰囲気が台無しです。
今回のテーマは『肥後銀行を選んではいけないパターン』です。先に答えをいうと借り換える予定がある方は選んではいけない。です。
なぜ借り換え予定がある人は使ってはいけないのか。まずは肥後銀行の住宅ローンを説明していきますが肥後銀行の特徴は３つあります。
肥後銀行の住宅ローンの特徴とメリット
１、プレミアムローン
２、つなぎ融資を使わない
３、団信の適用開始が早い
１、プレミアムローン
プレミアムローンは熊本銀行でもあります。金利は同じですが適用基準と団信が違います。肥後銀行は連帯債務で７００万円以上と公務員となっており熊本銀行よりも利用できる人が多いのが特徴です。
また団信は熊本銀行の団信が医療保障は連帯債務者にも一時金１０万円つくのに対して肥後銀行は主債務者のみです。がん一時金も連帯債務者に女性特有のがんと制約があります。団信は熊本銀行の方が良くなっています。
２、つなぎ融資は使わない
肥後銀行の住宅ローンの１番の特徴でもありますがつなぎ融資を使わないで済むのでつなぎ融資の費用が少しではありますが安くなります。次の図で説明します
熊本銀行をはじめ通常の住宅ローンは本審査終了後につなぎ融資を使って土地決済をして所有者を自分にして建築を開始します。開始したら着手金、棟上げ（屋根が付いたら）で中間金をつなぎ融資を使って支払います。
しかし肥後銀行の住宅ローンは本審査の後すぐに契約となりますので決済され融資が実行されます。融資が実行された資金はお客様名義の口座なのですがお客様では手がつけられない通知預金という口座に資金が動かされます。
その通知預金から土地支払いを『振込』で、着手金、中間金を工務店や『振込』で送金されます。通常はつなぎ融資の融資金で払いのではなく振込なのでつなぎ融資の手数料と利息が不要ですがその代わりに1回登記が多いのでその費用はかかります。コストは肥後銀行の方が安くなります
３、団信の適用が早い
上記のつなぎ融資を使わないで書きましたが本審査の後契約、決済されますのでここから団体信用保険が適用になります。ただガン団信は９０日免責（保険適用されない）です。
他の銀行の住宅ローンが建物完成後の日程が決まって引き渡しが決まった後に契約となり融資が実行された時から団体信用保険が適用になりますので建築中に死亡などが発生したら肥後銀行では団信が適用になりますが他の銀行では大きなリスクとして残ります。
肥後銀行を利用するメリットは上記になりますが当然デメリットもあります。
肥後銀行の住宅ローンのデメリット
肥後銀行の住宅ローンのメリットを説明しましたがデメリットもあります。デメリットが当てはまらない人にとっては肥後銀行の住宅ローンは使いやすいと言えますのでデメリットの理解もしてください。熊本銀行と比較して説明します。
１、団信は熊本銀行の方がいい ２、審査のスピードが遅い ３、支払いが家賃と重なる ４、借換したいときに出来ない時が多い
１、団信
上記でもメリットのところでも説明しましたが団信の内容は熊本銀行の方が充実しています。肥後銀行の悪くはないのですが熊本銀行が良すぎます。
２、審査スピード
仮審査の結果を急ぐ場合は肥後銀行より熊本銀行の方が早く結果連絡があることが多いです。結果を急ぐケースでは肥後銀行より熊本銀行を使った方がいいです。
３、支払いが賃貸と重なる
住宅ローンの契約が本審査のすぐ後と早いということは団信の適用が早くなるというメリットがある一方、住宅ローンの支払いが始まるというデメリットも発生します。
支払いといっても住宅ローンの支払いが厳しい場合は利息のみの支払いでもOKです。しかし賃貸との支払いが引き渡しまでの数ヶ月重なるときつい方は肥後銀行の避けた方がいいかもしれません
４、借り換えできない
肥後銀行最大の欠点はこれです。今回のテーマである肥後銀行を絶対に使ってはいけない人です。次の項目で詳しく説明しますがもし肥後銀行から連絡があった金利が保証会社を使うので高くなった、具体的には１％を超える場合で数年後に借り換えて金利を低くしたいと考えているなら要注意です
肥後銀行からの他の銀行への借換えは困難を極める
肥後銀行の住宅ローンはここまで説明してきましたが非常に使い勝手がいい住宅ローンです。ネット銀行と比較しても遜色ない場合すらあります。
にも関わらずなぜに利用しない方がいい人がいるのか？たとえば使わないほうがいい人というのはどんな人なのか、下記の人が対象になります。
１、金利が１％以上の結果だったので将来借り換えようと考えている方 ２、１年間利用しておいてネット銀行に再チャレンジ予定の方
肥後銀行ではお客様の審査によっては保証会社を使うので保証料がかかるケースがあります。それにプラスしてガン団信を入れると１％を超えた金利を提示されるときがあります。
例えば勤務年数が少なかったり、その当時は借入が多かったりという場合などです。しかしこれは時と共に改善していきます。
数年経ったらネット銀行に借り換えて金利を低くしたいなどと考える方もいるでしょう。こういう方が該当します。あるネット銀行に借り換えの件で問い合わせをしていた時に『熊本です』と言ったら『肥後銀行ならできないですよ』と言われたくらいです。
では他の銀行では住宅ローンの借り換えはスムーズにできるにもかかわらず肥後銀行ではできないと言われるのでしょうか。ここが大事なポイントになります。
借り換えできない理由は？
通常、住宅ローンの借り換えは借り換え先から入金があったら債権（借入残高）がなくなるので抵当権抹消に必要な用紙を即日発行してくれます。
次の銀行は即日発行してもらった用紙を元に今度は第一抵当権を入れ替えて借り換え先の銀行で設定します。肥後銀行は債権がなくなったにのかかわらず発行をしてくれないケースがあるのです。
当オフィスでも肥後銀行から他の銀行へ、たとえばネット銀行への借換をやったときも結構な時間がかかりました。
ということはネット銀行は即日にと続きが原則ですので肥後銀行からネット銀行への借り換えは困難を極めるとなります。熊本銀行へは即日でなくても待ってくれますので大丈夫です。
なので金利が低い銀行へ借換を予定していてその銀行が即日に抵当権設定をするのであればむしろ最初から別の銀行の住宅ローンにした方がいいのではと考えます。
ただし肥後銀行でも借換できたケースもあります。大揉めでしたができたのは間違えないのでその点はご了承ください。
最も１年くらいでネット銀行へ借換を考えていたとして0.５７５％からの借り換えでは借り換えメリットが出ないので意味がないです
まとめ 肥後銀行はやめた方がいい人とは
まとめに入りますと数年後に借換を考えている人には向かない住宅ローンなのでやめた方がいいです。金利がプレミアムローンなど低い金利の人にはむしろいい住宅ローンです。
メリットはプレミアムローンの適用の広さです。熊本銀行がよりもハードルが低く利用できます。また団信の適用が早いので建築中の死亡でも家族が困ることはないですしつなぎ融資を使わないので銀行に行く回数も少なくコストも低くなります。
その代わりデメリットもあります。ここを知っておいてほしいです。１つは家賃と住宅ローンの支払いが重なることです。利息のみでも３万円程度にはなるので要注意です。
そして今回のお客様の後悔につながった肥後銀行の銀行としての体質ですが借り換えを認めてくれないことが借り換え予定の方にはもう最初から使わない方がいいというレベルです。
ただ数年後に変わる可能性もありますのでこの辺りはチェックしていきます。
いかがでしたでしょうか。今回は肥後銀行の住宅ローンの話でした熊本の住宅ローン選びの基本中の基本、肥後銀行と熊本銀行での比較と肥後銀行の特徴の話でした。もし失敗しない快適な住宅ローン相談をお望みであればご相談ください
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