変動金利はまだ下がるのか？
当オフィスは熊本で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ライフプランや金利、団体信用保険 の話だけではなく審査の書類や銀行との段取りまで住宅ローン手続きの全てをお手伝いしています。
今月もまた住宅ローンの選び方がわからないという『賢い』お客様が多く相談にきていただいております。なぜ賢いと言ったのか？それはハウスメーカーのセールスの誘導に疑問を持ったからです。
家の話はいいとして住宅ローンになったらお客様の希望にほぼ関係なく自分たちセールスがめんどくさくないローンを使おうとする。
しかし今のお客様にそんな誘導をしていると痛い目に会うことがわかっていないセールスが多い。その理由はスマホです。スマホで熊本・住宅ローン金利と検索すれば０.３８％からあるということがわかるからです。
なんで自分はその低い金利の住宅ローンは使えないの？と聞くとあれこれ言って使わないようにします。本当に自分たちが使ったことがなくわからないだけなのに。
熊本での住宅ローンの選び方はセールスに聞くのではない。自分たちで考えるのです。選び方はここを参考にしてください。
変動金利を選ぶとしてネット銀行を選択したときその選び方を金利に求める人がいます。今回のブログはそうではないというお話です。
ネット銀行の選び方は金利ではない理由
ネット銀行の住宅ローンというと低金利というのがまず最初に思いつくワードだと思いますが単純にネット銀行と言ってもいくつもあります。
令和２年８月現在で１番安い金利の住宅ローンは０.３８％のジャパンネット銀行です。ついに０.４％を下回りました。借り換えであれば住信SBIネット銀行も０.３９８％とこれまた低い金利となっています。
現在の住宅ローン金利の競争は行き着くところまで言ってしまったのではないでしょうか。これで本当に利益は出るのでしょうかと心配なレベルです。
同じく変動金利でネット銀行の楽天銀行の０.５２７％でもかなり低い金利というイメージですが０.３８％の前ではこのベルですら少し高いのではと思ってしまいます。
これが熊本になると０.７％や０.８％なので高いのではと思うレベルです。この金利水準を見るとハウスメーカーのセールスの方はお客様の側に立って金利というものを本気で考えた方がいいと思います。お客様第一主義とは何かが問われているのではないでしょうか。
話をネット銀行に戻しますが、それならネット銀行は金利の高低で選べばいいのかといえばこれが意外にもその答えは『NO』なのです。今回はその検証をしていました。次にそれであればネット銀行はどうやって選べばいいのかの話をします。
いずれも実際の相談の中で得たことなのでこれからマイホーム購入を考えていて、しかもコストをできる限り抑えたいという方は必見です。
まずはシミュレーションしてみます。０.４１％の住信SBIネット銀行と０.５２７％の楽天銀行で比較してみます。金利の差は０.１１７％です。ローン金額は４０００万円で支払いは３５年とします。
住信SBIネット銀行 月 １０２２５１円
楽天銀行 月 １０４３１２円 その差は２０６１円住信SBIが安い
この金利差でたった月２０００円程度しか変わりません。３５年で８６５,６２０円です。ここにもう１つの費用である手数料を加味します。
住信SBIネット銀行 ４０００万円×２.２％＝８８万円
楽天銀行 定額 ３３万円 その差は５５万円楽天銀行が安い。
トータルで金利での差８６万円と手数料での差５５万円を引けばその差は３１万円です。そう、３５年での差は３１万円ということで金利での差はほとんどつかないと言っていいです。
これが私がネット銀行は金利で選ぶのではないという１つの根拠ともいえます。次はではネット銀行を選び際に何を基準に選べばいいのでしょうか。
楽天銀行と住信SBIは全く違うローン
先日少し変わった相談がありました。現在は熊本銀行で住宅ローンを組んでいました。それをネット銀行の住信SBIネット銀行の０.３９８％に借り替えようとしたのです。しかしことは簡単にはいきませんでした。
申し込みをした後日に銀行側よりメールがきているのですがお客様には意味がよく分からなかったようです。それで『どうしたらいいの』という相談でした。
このメールを読みましたが私たちのように慣れている人間には丁寧なメールでした。何が書いてあったかといえば熊本銀行は収入合算での連帯債務という形式ですが住信SBIはペアローンなのです。
この公務員夫婦の住宅ローン借り換えは金利だけしかみなかったというか連帯債務とペアローンの違いをしらなかったためにスムーズにいかなかったのです。
実は上記の借り換えですが楽天銀行を選んでいれば何にも問題はなかったのです。なぜ住信SBIネット銀行より楽天銀行だったのでしょうか？それは楽天銀行が熊本銀行と同じ連帯債務だからです。
連帯債務とは今回の場合では夫を主債務、妻を連帯債務者として１本の契約で取り扱うものです。それに対してペアローンは夫と妻、それぞれ契約するのです。だから申し込みも２つになります。
金利でいえば登記上の持分が５：５だった場合に楽天銀行なら４０００万円の契約となり、ペアローンなら夫２０００万円＋妻２０００万円の２件の契約となるのです。
お客様は借り換えの時は住信SBIがペアローンとは知らなかったので夫４０００万円１件で妻を『連帯保証人』にしようとしたので『贈与』を心配した銀行側がメールしてくれたというわけです。
このように同じネット銀行でも楽天銀行と他の銀行では形式が違うのでそれを知っていて申し込む必要があるのです。
ネット銀行を使ったマイホーム購入 通話無料 0120−929−９４３ 担当FP 永野 修
