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親所有の土地が農地だった
当オフィスは熊本市北区で注文住宅専門の住宅ローン相談をしているFPオフィスになります。すでに開業してから１４年となり多くのお客様のマイホーム購入をお手伝いしています。
お客様の７、８割が公務員となっておりその他は医師と看護師のかたとなっています。利用する住宅ローンもネット銀行からフラットまでお客様の状況に合わせてご提案しています。
最近、土地が高いということもあります、親所有の土地にマイホーム購入を考えているという相談が増えています。
実はこの相談は１番難易度が高いって知ってますか？
確かに土地の費用がかからなくていいのですが、実は思っているより大変なこともあります。それは何かというと担保評価不足による『住宅ローン審査に落ち』です。
なぜ親所有の土地に家を建てるのが住宅ローン的には難しいのか？住宅ローン審査に通らないと悩む前に知っておいてほしいと思いブログにしました。
住宅ローン審査に通らない７つの原因
実はお客様が当オフィスの公式LINEより『審査落ちした』という相談では、その原因がおおよそ７つ程度あります。
１番多いのは『CICの問題』ですが、そのほかにもありその１つがこの土地の問題です。他の５つはこちらのブログを参照にしてください
土地の問題で審査落ちとは？
当オフィスの公式LINEには様々な住宅ローン相談が寄せられています。その中で１番多いのが住宅ローン審査に関してになっています。
マイホームは住宅ローン審査が通らないと家は買えません。と言うことは住宅ローン相談の基本は審査であり、その相談ができないのはとても残念なことです。
今回の実家の土地が農地だった場合での審査落ちで多い相談は何か？それはネット銀行やメガバンクで審査が通らない、もしくは通ったけど金利が高いと言うものです。
住宅ローン選びの基本は『彼を知り、己をしれば百戦危うからず』です。彼とはもちろんここでは金融機関の審査状況になります。己とはお客様の状況です。
ではお客様の状況、特に土地に関してはどうやって把握すればいいのでしょうか
住宅ローンでの土地の確認方法
まず最初に言っておきます。もし市街化調整区域だった場合は、ネット銀行やメガバンクでの住宅ローン審査は通らない、もしくは保証料込みで金利が高くなります。
では親の土地はどうなのか、ですがその調べ方は以下のことをして把握しておけばOKです。これで大幅に失敗は減ります。
１、都市計画図の確認
２、不動産謄本の確認
３、字図の確認
ではそれぞれ何をすればいいのかを説明しておきます。
１、都市計画図の確認
都市計画図を確認する意味は実家の土地が『市街化区域』にあるかどうかです。ネット銀行やメガバンクでは『市街化区域』以外は審査がすんなり通らないです。（金利高い）
ではどうやって調べればいいのか
『土地の住所＋都市計画図』で検索してみてください。そうすれば実家の土地が市街化区域か、それとも市街化調整区域なのか、または非線引き区域なのかがわかります。
ところで市街化区域とはなんでしょうか。それは計画的に都市作りを進めていく地域のことです。市街化調整区域とは市街化を抑制する区域のことです。
担保評価を重要視する銀行ほど市街化区域でないと審査が通らないと言うことが起こります。
２、不動産謄本を確認
都市計画図で市街化区域かどうかを確認したら次は不動産謄本の取得です。取得方法は法務局に行くか、最近ではネットからでも取得が可能です。こちらから土地の謄本や字図（地図）を取得してみてください。
では不動産謄本を取得する目的は何かといえば、それは農地転用が必要かどうかの確認をはじめとして所有者を変更するのか、抵当権は他に入っていないかの確認になります。
１、所有者 ２、地目 ３、甲区にて差押がないか ４、乙区の抵当権や根抵当権の有無
１、所有者
親の名前になっているかの確認をしてください。祖父や祖母の場合で存命していない場合では相続処理が行われていないので先にやっておいてください
もし親の名義になっていて、これを機に子に贈与で名義を変更するのかを事前に確認しておいてください。詳細は後で説明します。
２、地目
地目に『宅地』となっていなければ家は建てられないのですが、ここに『田』や『畑』などが記載されていたら、農地転用にて『宅地』に変更する必要があります。
３、甲区で差押がないかの確認
もし土地に差押が入っているのであればすぐに解除してもらってください。これが入っていると審査は通らないです。
もし競売などになったら、と考えればその理由もわかります。
４、乙区
住宅ローンでは必ず金融機関が抵当権を設定しますが、条件は第1位となっています。他の抵当権が入っていると住宅ローンでは失敗する原因になります。
もう１つ昔親が商売をしていたときには『根抵当権』と言うのが入っている時があります。その時は金融機関に残金が残っていなければ抹消してください
３、字図の確認
土地に家を建てるには建築基準法上の４M以上の道路に２メートル以上接道していなければ建築ができないことになっています。
家を建てようとする土地が接道しているのかは必ず確認してください。住宅ローンでは本審査の時に言われます。
農地での住宅ローン審査
金融機関は住宅ローン審査で担保評価というものがあります。担保評価が低い土地の場合、もちろん住宅ローンをいくらにするのかによりますが、審査が通らないことや金利が高くなることがあります。
ネット銀行やメガバンクではその傾向は顕著と言えます。同じ農地でも市街化区域と市街化調整区域では違います。
市街化区域内の農地転用は『届出』なので２週間程度で許可が降ります。しかし市街化調整区域の場合は２ヶ月程度かかります。
市街化区域の農地が『宅地』になったので、担保評価も高くなることから審査が変わってきます。市街化調整区域とはそこが違うところです。
１、ネット銀行は通らない可能性大
親所有ではないのですが最近スマホをひらけばネット銀行の超低金利の住宅ローンの金利情報を見ることがあるので安い土地を見つけてきてネット銀行の住宅ローンでマイホーム、という方をみます。
しかしネットで出ている住宅ローン金利情報ビジネスではお客様にクリックしてもらうこととそこから申込みをしてもらうところまでなのでローンが通るかどうかのフォローはしてくれません。
その結果『否決』ということがよく起こっています。熊本でのネット銀行利用では土地の担保評価がかなり大事になってきますので安い土地＝担保評価が低いで通らないことが多いです。
そうなると地方銀行やフラット３５で住宅ローンということになりますがやはり1度目に入った0.３％台への未練を捨てがたい方もいまして今年はいいとして来年ネット銀行でと思っている方もいます。
基本的に親所有だけでなく農地、市街化調整区域でのネット銀行利用は熊本では難しいと考えましょう。以前公務員の方が４８００万円で申し込みましたが回答が２４００万円までOKと。流石に現金２４００万円はきついということで地方銀行の住宅ローンを利用することになりました。
２、メガバンクも厳しい
ネット銀行と同様にメガバンクも厳しい結果になることが多いです。市街化区域以外の土地の場合は農地ではなくとも厳しいです。
３、地方銀行・フラット３５
地銀や信用金庫、フラット３５ではあまり影響なく審査をしてくれます。むしろ先にこちらを審査して通ってからネット銀行にチャレンジする方がいいです
そうすれば、審査が通っているので家が建てられることがほぼ確定しています。固定金利が希望ならフラット３５で子育てプラスを利用するといいでしょうk
贈与で親から子に名義変更
土地の名義が仮に親だったとします。名義をどうするかも重要な問題です。と言うのは親が健康ならなんの問題もありません。
もし足が悪くて車椅子だった、寝たきりになっているという場合にはご注意ください。土地の名義を親のままで『子』が家を建てる場合には親は物上保証人として銀行に行く必要があるケースがあります。
その場合、親から子へ贈与してからなら親が銀行に行く必要もなくなります。ここでよく『でも贈与税がかかるのでは？』と聞かれます
そんな時に利用するのは相続時精算課税制度』です。簡単に言うと２５００万円＋１１０万円まで贈与税なしで土地を親から子の名義にすることができます。
しかしこの制度を利用する時には必ずデメリットも調べておきましょう。
実例）土地の贈与
親から子へ贈与することにした場合どのような注意が必要なのでしょうか。大きく３つあります。例えばこんな感じです。
例）市街化調整区域で親から子へ贈与にて名義変更 住宅ローンは子供の夫婦で連帯債務
１、仮審査の承認内容をよく確認すること
２、農地転用を所有権移転で許可をとること
３、それを士業の方に正確に伝えること
住宅ローンの仮審査の内容を確認することを怠らないようにしてください。例えば地目変更、名義変更後につなぎ融資実行するだった場合に農地転用を使用貸借で許可を取っていた場合つなぎ融資に支障ができます。
FPからの提案
1度お客様が依頼した方が上記の件を知らなくてつなぎ融資が出ないと大騒ぎになったことがあります。当オフィスでは『行政書士＋家屋調査士＋司法書士』の資格を持っている方とFPである私とタッグでやっています。
こうすることによってミスなく工務店などに迷惑がかからないように進めることができるからです。
以上が主な注意事項になります。土地によってはもっとあると思いますが当オフィスで見るものはこれくらい注意をしつつ士業の方に聞きながらスムーズに行われるように進めています。
しかし農地転用も含めて親の土地に家を建てるというのはいろいろな配慮が必要になりますので資金面ではいいことばかりに見えますが感情面にも考慮をしてください。
もし詳細の相談をしたい場合は初回無料相談をご利用ください
永野FPオフィスの住宅ローン相談
通話無料 ０１２０−９２９−９４３
担当FP 永野 修
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
