親所有の農地に家を建てる場合の住宅ローン
当オフィスは熊本市中央区で住宅ローン相談専門のFPオフィスになります。すでに開業してから１４年となり多くのお客様のマイホーム購入をお手伝いしています。
お客様の７、８割が公務員となっておりその他は医師と看護師のかたとなっています。利用する住宅ローンもネット銀行からフラットまでお客様の状況に合わせてご提案しています。
最近、土地が高いというのもありますがいい土地がないという２つが相まって親が所有の土地にマイホーム購入を考えているという相談が増えています。
土地代がかからなくていいのですが実は思っているより大変なこともあります。住宅ローン的にも気をつけることが数点ありますので今回はそれをブログにします。
中には失敗しそうになった方もいますのでぜひ該当するお客様は知っておいてほしいことです。
１、ネット銀行は通らない可能性大
親所有ではないのですが最近スマホをひらけばネット銀行の超低金利の住宅ローンの金利情報を見ることがあるので安い土地を見つけてきてネット銀行の住宅ローンでマイホーム、という方をみます。
しかしネットで出ている住宅ローン金利情報ビジネスではお客様にクリックしてもらうこととそこから申込みをしてもらうところまでなのでローンが通るかどうかのフォローはしてくれません。
その結果『否決』ということがよく起こっています。熊本でのネット銀行利用では土地の担保評価がかなり大事になってきますので安い土地＝担保評価が低いで通らないことが多いです。
そうなると地方銀行やフラット３５で住宅ローンということになりますがやはり1度目に入った0.３％台への未練を捨てがたい方もいまして今年はいいとして来年ネット銀行でと思っている方もいます。
基本的に親所有だけでなく農地、市街化調整区域でのネット銀行利用は熊本では難しいと考えましょう。以前公務員の方が４８００万円で申し込みましたが回答が２４００万円までOKと。流石に現金２４００万円はきついということで地方銀行の住宅ローンを利用することになりました。
２、農地転用できるかの調査
不動産謄本を確認して地目が『田』や『畑』になっていた場合には農地を宅地にする農地転用をする必要があります。この時に該当する土地が市街化区域か市街化調整区域かで農地転用が許可か届出かが違います。
市街化区域かそれとも市街化調整区域か？
市街化調整区域の場合は農業委員会の審査を経て許可が出て宅地にできます。宅地にしないと建物建築はできませんので農地転用の許可が必要なのです。
市街化調整区域だと期間はおよそ２ヶ月くらい時間がかかります。面積も５００平米までです。これ以上の面積だと分筆が必要になりますので接道義務なども考えて設計となります。
５００平米まで
つまり学校の校区などの問題がある場合は充分に時間をとってある程度時間がかかることを意識してください。これが市街化区域だとあまり時間がかかりません。
市街化区域かそれ以外かを調べてから行動することが必要になり先に農地転用は可能なのかを調べておきます。
農地転用の可能性を調査
３、住宅ローンをどうするかも重要
親の土地を贈与にてお子様の名義にしようと考えている方も注意が必要です。相続時精算課税制度を利用して親の土地に建てる場合が該当します。
そんな時は住宅ローンをどうするか決めてください。贈与で親から子に名義変更する場合住宅ローンの申し込みは子か子とその配偶者での連帯債務などです。
贈与せずに親名義のまま家を建てる場合は物上保証人としてローンに名前を書くことになります。銀行によっては親も一緒に銀行に行くことになるので親の体調などによっては難しい場合もありますので注意です。
親から子へ贈与することにした場合どのような注意が必要なのでしょうか。大きく３つあります。例えばこんな感じです。
例）市街化調整区域で親から子へ贈与にて名義変更 住宅ローンは子供の夫婦で連帯債務
１、仮審査の承認内容をよく確認すること
２、農地転用を所有権移転で許可をとること
３、それを士業の方に正確に伝えること
住宅ローンの仮審査の内容を確認することを怠らないようにしてください。例えば地目変更、名義変更後につなぎ融資実行するだった場合に農地転用を使用貸借で許可を取っていた場合つなぎ融資に支障ができます。
1度お客様が依頼した方が上記の件を知らなくてつなぎ融資が出ないと大騒ぎになったことがあります。当オフィスでは『行政書士＋家屋調査士＋司法書士』の資格を持っている方とFPである私とタッグでやっています。
こうすることによってミスなく工務店などに迷惑がかからないように進めることができるからです。
以上に３つが主な注意事項になります。土地によってはもっとあると思いますが当オフィスで見るものはこれくらい注意をしつつ士業の方に聞きながらスムーズに行われるように進めています。
しかし農地転用も含めて親の土地に家を建てるというのはいろいろな配慮が必要になりますので資金面ではいいことばかりに見えますが感情面にも考慮をしてください。
もし詳細の相談をしたい場合は初回無料相談をご利用ください
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
