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経営者の住宅ローン 1期目を経過してないと審査が通らない?

経営者の住宅ローンの審査は厳しい

当オフィスは熊本で注文住宅の住宅ローン専門のFPオフィスです。開業して今期で15年目になり主に公務員の方のマイホーム購入をしています。

その中でも最近はクレジット会社に17年勤務していた経験でローン審査に関して全国から相談をいただくことが多くなっており今回の相談は経営者の方からでした。

『令和5年4月に会社設立したのですが住宅ローンは通りますか?』とのことでした。まず最初にただでさえ経営者のローンは厳し目に見られています。

その上開業したばかりでまだ1期目の決算も到来していない場合ローンは通るのでしょうか。結果として住宅ローンを通す方法はありますが注意が必要になります。

そこで今回は1期目が到来していない経営者の住宅ローンに関してブログにします。とにかく細心の注意を払ってくださいと言うことです。

源泉徴収票も確定申告書もない

令和5年4月に開業したと言うことは(現在令和5年10月)まだ源泉徴収票も決算書も確定申告書もないということになります。

こう言った場合に審査ができるのかというとできるのですがかなりの現金を求められたりします。例えば諸費用は全部現金でその上土地の2割などです。

しかもそれはいい方で多くの銀行では決算2期や3期迎えていないと取扱すらできないところもかなりあります。

その中で給料明細表で『みなし年収』を出すことで住宅ローンを通そうと言うわけです。4月に開業であれば4月分から9月分の給料明細書を確認して給料支給額を計算します。

4月から9月はちょうど6ヶ月なので合計額を6ヶ月で割り算すれば月の給料額が出ますのでそれを12でかけるとみなしの年収が算出できます。

これをベースに返済比率を計算して比率ないであり、そのほかの項目、例えば個人信用情報などに問題がなければ仮審査が通る可能性が出てきます。

開業日に注意をすること

最もこんなのでいいのかというと大半の住宅ローン審査では無理です。住宅ローンはお客様の事情とのマッチング作業です。お客様の状況に合うローンを探しただけのことです。

ここで1つ注意事項があります。

上記の例だと令和5年4月に開業してすぐに役員報酬が出ているケースですがよくあるケースとして開業後すぐは役員報酬が出ていないケースもあります。

やはり開業当時は私もそうでしたが売上なんてどうなるかわからないですからね。ちなみに私のFPとしての初月は1万円でした。今考えるとかなり怖いです。

話を戻します。住宅ローンを取扱する上で注意するのは例えば令和4年10月に開業して役員報酬の明細が4月から出ているケースです。

先ほどは4月開業で4月から役員報酬でしたので4−9月までで計算しましたが令和4年に開業していて令和5年4月から役員報酬では『みなし年収』の計算の仕方が違います。

令和5年1月から3月までの役員報酬は0円とみなされます。1月〇円、2月〇円、3月〇円、4月30万円と言う感じです。

先ほどとの違いは4−9月までの報酬の合算を6ヶ月(4−9)で割りましたがこのケースでは9ヶ月(1−9月)で割ります。同じ4月からの役員報酬でも計算式が違うと言うことです。

返済比率オーバーに注意

例えば月30万円だったとすると最初のケースでは『30万円×6ヶ月÷6ヶ月×12ヶ月』で計算するのでなので270万円となります。

ところが開業が令和4年の場合のケースでは『(30万円×6ヶ月)÷9×12ヶ月』で計算するので令和5年開業よりもみなし年収が少なくなり240万円とみなされます。

こうなると住宅ローンの審査で大事な返済比率オーバーで否決や大幅減額になる可能性があるので注意が必要と言うわけです。

最もこのあたりの計算は利用する住宅ローンによっても違うかもしれませんので金融機関に直接お尋ねください。ただ経営者の住宅ローンはサラリーマンより大変だと言うことは知っておいてください。

今回はお客様の事情によりマッチする住宅ローンを提案してそのみなし年収の計算方法としての話でした。いかがでしたでしょうか。

住宅ローンは審査を理解できていないFPなどに相談するとこういったミスが起こります。ライフプラン作成でも審査が通らない住宅ローンで作ったところでなんの意味もありません。

またどんなに金利が低くてもどんなに団体信用保険が魅力的でもローン審査が通らなければ絵に描いた餅でしかないです。

住宅ローンは誰にでも相談していいと言うわけではないのがわかるかと思います。そのあたりもご注意ください。

永野FPオフィスの住宅ローン相談 担当FP 永野 修
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