住宅ローンも自分で調べる時代が来た！
マイホームを購入する上で欠かせないのが住宅ローンです。人生で１番の高額商品なので現金で購入する方はほとんどいなく当然のように住宅ローンを利用しています。
その住宅ローンですが誰がどの銀行を使うかを決めているのでしょうか。多くはハウスメーカーのセールスです。ですがこれがお客様にとって間違いの元かもしれません。
ハウスメーカーのセールスは残念ながら住宅ローンには詳しくないのです。『え？いろいろ教えてくれたよ』というかもしれませんがハウスメーカーのセールスが詳しいのは自社と提携している銀行の住宅ローンだけです。
そう、数多くある住宅ローンのうちのわずかなことなのです。それでは現在熊本で使える住宅ローンを金利の低い順に出すどうかを見てみましょう。
いかがでしょうか。あなたが説明された銀行の金利はいかがだったでしょうか。
もしあなたが金利を気にしないということであればなんの問題もありません。ハウスメーカーの提携ローンを使っていいでしょう。
ですが住宅ローンの金利による支払額の上下が教育資金や老後資金を含む人生とお金の関係に大きな影響があるというFP永野の意見に少しでも聞く耳を持っていただけるのであればこの先をお読みください。
住宅ローンはもはやセールスマンに聞くのではなく自分で調べる時代です。スマホを手に持って『住宅ローン 熊本』と検索すると０．６２５％以下の低金利のローンの存在を知ることができるのです。
さて今回の話は『変動金利より１０年固定の方が安いので１０年固定がいいですよ』ということをセールスから聞いたという話をお客様から聞きました。変動金利と１０年固定の話をしたいと思います。
まずは結論から書きます。
『変動金利より１０年固定の方を勧めるセールスの話に耳を傾けてはならない』
ではどういうことかを説明していきます。
変動金利と１０年固定の違い
先日もハウスメーカーにお客様と一緒に行った時にこの話になりました。『変動金利で０．９５％、１０年固定で０．９％なので１０年固定の方がお得です。』という話でした。
なんでもっと安い金利をお客様に案内しないんだ？『変動金利０．５％、１０年固定が０．４５％』の間違いではと言おうとしましたがやめました。なぜなら本質的な問題はそれではないからです。
実は１０年固定と変動金利では根本的にお客様が背負うリスクが大きく違うのです。１０年後にお客様の支払額が高くなる可能性があるのです。まずは変動金利と１０年固定の違いから見ていきます。
変動金利は半年に１回金利見直しがありますが月の支払い額の変更は５年に１度しかありません。つまり１０年間に１回だけ支払額の変更がありますが１０年固定ではなしです。１回か０回かの違いです。
変動金利は１０年後に２回目の、１０年固定もここで金利の見直しとともに月の支払額が変更になりますが同じ１０年後の変更でも変動と１０年固定ではお客様の支払額に差が出ると言うリスクがあります。。
違うのは１０年後にリスクですが大きく分けるとこの２つです。
１、１２５％ルール ２、優遇金利縮小による金利上昇リスク ３、支払額上昇
１２５％ルールとは
１２５％ルールとは何か。簡単に言えばどんなに金利が上昇したとしても１２５％まで、つまり月に１０万円支払っていたとすれば１２．５万円、そう、２５０００円までのアップしかしないということです。
確かに２５０００円のアップは家計にとって痛いでしょう。ですが破産するレベルでしょうか？これを持って変動金利は危険と言っているのです。
それに対して１０年固定はこの１２５％ルールが存在しません。急激な金利上昇が怖いから１０年固定にしたのに１０年後は月にいくら支払うのか未確定なのです。理論的に言えば月の支払額のアップは２５０００円どころではない可能性だってあるのです。
このリスクをたった０．０５％の金利差を持って決めようとしているのです。金額にして３５００万円で月に８００円で１２５％ルールを外してしまうのです。
でもこれは金利が上昇した時に起こるリスクです。では金利が上昇しなければ１０年固定でも問題はないのかといえばそんなことはありません。
優遇金利の存在
そもそも住宅ローンの金利はどのような仕組みになっているのか。式にするとこんな感じになっています。
適用金利＝ 基準金利 − 優遇金利
例えばH２９年７月現在の肥後銀行の基準金利はこうなっています。
まずは変動金利を見てみましょうHPにはこう書いてあります。『０．９５％ 基準金利から▲１．７７５％』
この変動金利のところにある２．７７５％のことを基準金利といい、▲１.７７５％のことを優遇金利というのですがもっとわかりやすく言えば基準金利とは元の値段、優遇金利とは『値引き』です。
つまり肥後銀行の変動金利の基準金利は２，７２５％で『０．９５％＝基準金利２．７２５％ー優遇金利１.７７５％』ということです。もし優遇金利が通期であればもし金利変動がなければ１０年後も０．９５％ということになります。
それでは次に１０年固定はどうでしょうか。見てみましょう。
同じく肥後銀行のHPにはこう書いてあります。適用金利は１．１％です。『固定金利終了後はずっと基準金利から▲１％』です。わくわくクラブで１００ポイント以上の方は３年間▲０．２％
今の基準金利 ３．１％です。ということは当初の優遇金利は１．８％ということになります。基準金利３．１％ー（優遇金利１．８％＋わくわくクラブ０．２％＋α）
つまり１０年後に金利が変わらない場合でも優遇金利が１．８％から１０年後は１．０％を採用となることから金利が１％ほど上昇することになります。
１０年後の金利２．１％『基準金利３．１％ー優遇金利１％＝２．１％』
住宅ローンを借りた当初は０．０５％の差でした。ですが１０年後に金利水準が変わらなくても変動金利と１０年固定では適用金利は２．１％ー０．９５％で最大１．１５％の差がつくことになります。
では現在１０年固定の１０年目が到来したお客様は２．１％になっているのでしょうか。そうです。なってません。１．１％程度のようです。なぜでしょうか。
金利が高いと借り換えられてしまうからです。頑張って交渉しますという話でした。確定した事実のみで動くのが金融の世界なので１０年固定の良さを肥後銀行の行員は力説していましたが？？？でいっぱいでした。
いかがでしょうか。１０年固定の方が安いと言うセールストークがどうなのかが理解できたかと思います。
それともう１つ住宅ローンを決めるときにあと１つ要素があります。それはお子様の教育資金と老後資金という論点です。
１０年後に何が起こるのか
実は１０年固定にはまだリスクはあるのです。それは論理的と感情的なことから論じてみたいと思います。それは１０年後に何が起こるかを考えれ理解できます。
１０年後に何が起こるのか。確定している事実があります。
１、住宅ローン控除がなくなる ２、お子様の教育資金が上がる ３、火災保険の満期 ４、人によっては生命保険料が上がっている
これだけ家計の脅かす要素があるのに１０年固定で住宅ローンの支払額まで上がったら家計はどうなるか考えたらわかりますよね
ですが１０年後にこれらのことが上がるのは変動金利でも同じなのです。何が違うのか。いわゆる『茹でガエル』というやつです。
変動金利は５年に１回月の支払額の変更があるので１度上がっているので２回目となる１０年後はいきなり上がるより緩やかです。一気に５万円上がるより２．５万円つづ上がる方が家計の対応はしやすいです。
茹でガエルの理論に例えれば沸騰するお湯にカエルを入れるとその熱さでお湯に入れた瞬間に飛び出しますが、ぬるま湯にカエルを入れて徐々に温度を上げていくと飛び出すことなく慣れていきます。
１０年固定では一気に上がるのでショックが大きいのですが変動金利では慣れていくのです。家計も同じで１０年前のレベルで家計を作っているので１０年後一気に上がると家計がかなり苦しくなったと感じてしまうのです。
ですが１０年固定を使ってもいい人がいるとも考えています。
それでも１０年固定を使ってもいい人とは？
このようにリスクが変動金利より高いと思われる１０年固定ですがお客様のライフプランを作成していると１０年固定を使っても大丈夫と思われる方がいるのも事実です。
それは１０年後に教育資金の支出が終わる方です。お子様が中学生の方が家を買うなら使ってもいいのではと思うのです。
教育資金が終わった後はいよいよ老後資金なのですが教育資金が終われば多少支払額が大きくなったとしても対応可能ではないでしょうか。年間２００万円くらい変わると思われますからね
数字的に見れば１０年固定も変動金利も同じ支払額が上がるリスクがあります。ですがこの１０年後に起こる事に対応可能なのかどうか。その判断はこのように表を作ってから判断する必要があります。
このセールスはこのような表を作った上で１０年固定を勧めたのでしょうか。お客様の話を聞く限りはそういう事はしていません。
そう、このセールスは自分たちに都合がいい住宅ローンを言ったに過ぎないのです。そもそも１０年固定０．９％なんて高い金利を勧めている自体で住宅ローン相談はダメなんですけどね。
もしあなたがこのセールストークを信じて１０年固定で住宅ローンを組んだ結果老後資金へ影響が出たとしてもその責任はあなたがとるのです。
そう考えると『誰を信じるか』で人生が変わると私がいう意味がわかっていただけると思うのですがいかがでしょうか？人間は誰と付き合うかでのみ人生が変わるのです。
通話無料 ０１２０ー９２９−９４３ 担当 FP永野 修
