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住宅ローンに盲点 建築中の夫の死亡
住宅ローンで夫が死亡したら、というと団体信用保険に目が行きがちです。しかしそれ以上にリスクがあるのがこの建築中の夫死亡です。今回のテーマはつなぎ融資と団信になります
当オフィスは公務員の方を中心にマイホーム相談をしているFPオフィスになります。クレジット会社で審査をしてきた経験を活かして多くのマイホーム購入者の相談をお受けしています
ライフプランでの住宅予算はもちろんのこと、無料相談のFPではできないようにローン審査や手続きまでマイホーム購入と住宅ローンの全ての全国から相談できるようにしています。
今回は実際に起こる可能性はとても少ないのですが本当に起こったらかなり重大なことになる建築中の夫の死亡に関してブログにしました
『団信があるから大丈夫では？』
と思っている方もいますが団体信用保険は住宅ローンの契約が終わってから、つまり多くは引き渡しになってから適用になりますので建築中は適用されません。
団信が適用にならないとすれば、、、え？
今回のブログを読むともし建築中に夫が死亡したら何が起こるのか、ではその予防として何をすればいいのかがわかるようになります。最後までお読みいただければと思います。
建築中に死亡のリスク
マイホーム引き渡しまでの流れ
ライフプランを作成してマイホーム購入後のお金が大丈夫となったら住宅ローンの仮審査となります。注文住宅かマンション、建売かでその流れは変わります。
注文住宅の場合は土地の購入や実家の土地に家を建てるなど土地という要素が入るので不動産の知識も必要になります。
土地を契約して建物を決めた後は本審査をします。本審査が承認になるといよいよ土地の決済です。土地の決済には主につなぎ融資と言う住宅ローンとは別のローンを使って持ち主に支払います。
つなぎ融資で土地を自分の名義にした後に建物の建築に入りますがここでリスクが発生します。着工した後でもし旦那様が死亡したらどうなるのかと言うことです。
建築中に入院したと連絡が
実は当オフィスのように数多く住宅ローン相談をしていると何度かヒヤッとした経験があります。建築中に入院したという連絡を受けたときなどがそうです。
入院した病名にもよりますが、もしそれががん（悪性新生物）だったらどうしよう、といつも思ってしまいます。おかげさまでがんだったことは1度もないのでそれはいいことなのですが。
でも、もし建築中に住宅ローンの主契約者（夫）が死亡したらと思うととんでもないリスクであることがわかります。当オフィスでは住宅ローン選びの際に必ず”このリスク”のお話しするようにしています。
マイホーム建築中の死亡は団信適用？
FPという仕事をしていると人間には何が起こってもおかしくないことを実感させられます。半年前もガン宣告からわずかに１０日でお亡くなりになった方がいました。
日課としているランニングができなくなったので病院に行くとその場でMRI検査。夕方には末期がんの宣告でその前り道に電話がありました。『あとのことを頼みたい』と。
団体信用保険の手続きなどをして後の処理もほぼ終わろうとしていますがこれがもしマイホーム建築中だったらどうなるのか？と思ってしまします
実はマイホーム建築中の場合は『つなぎ融資』によって変わります。つまり、つなぎ融資によっては『遺族の方が支払う』ことになるという最悪のリスクが待っています。
工務店やハウスメーカーのセールスからは、２人だけ経験したことがありその時の様子を聞くと悲しみに暮れる中建築資金の支払いの話をしなければならなかったのは辛かったとのことでした。
かなりの値引きをしてやっと払ってもらったと言ってました。きっと夫の生命保険から支払ったのでしょうね。でもこの生命保険って遺族の方の教育資金や奥様の老後資金だったはず。どうなるのでしょうか
本来であれば建築前にこんな大きなリスクの説明を受けるべきですが、きっと聞くことはないでしょう。なぜなら可能性は少ないからです。建築中の１年で死亡する確率はかなり低いです。
ですがこのブログででも知ってしまった限りは対策するのか、確率が低いので目を瞑るのかを決めましょう。そして対策するなら次に進みましょう
つなぎ融資の団体信用保険
ご存知の通り住宅ローンには団体信用保険があります。フラット３５では任意ですが銀行の住宅ローンは必須で、もし団信に加入できないと住宅ローンも組めない＝家も買えません
しかしこの団体信用保険は通常の住宅ローンでは引き渡し後しか適用されません。ということは建築中の死亡は適用外ということになります。
では何で保障されるのか、それはつなぎ融資の団体信用保険です。住宅ローンではなくつなぎ融資の、です。
ではつなぎ融資の団信が適用になれば遺族のリスクはないのか？といえばそうではないのです。その仕組みをお話しします。
つなぎ融資の団信適用でも残るリスクとは
わかりやすいように例を用いて説明します。例えば土地代金と着手金をつなぎ融資で支払いが終わった時に夫が死亡したとします。つなぎ融資には団体信用保険がついていたので土地と建物の着手金は団信の適用になります。
問題はここからです。
残りの建物代金（中間金とその残り）例えば着手金を３０％支払ったのであれば残りの７０％は遺族の方の支払いとなります。
金額で例えるなら、建物が４０００万円だった場合、３０％である１２００万円は団信適用になります。残り２８００万円はどうなるかというと遺族の支払いとなります。リスクの大きさが理解できたのではないでしょうか
では住宅ローン選びの時にこの短い期間ではありますが、とんでもなくデカいリスクに対応するにはどうしたらいいでしょうか。
つなぎ融資に団信がない場合
先ほどつなぎ融資に団信がついている場合の例を示しました。団信が適用になったとしても残るリスクが大きいことがわかりますよね。
ではもし、つなぎ融資に団信がついてない場合はどうでしょうか。この場合は当然土地代金から住宅代金まで全額遺族が負担することになります。
夫の生命保険で支払いはカバーできるのでしょうか？たとえカバーできたとしてお子様の教育資金と奥さまの老後の資金はどうなるのでしょうか。
こう考えるとマイホーム計画では欠かせない話になるはずですが、実際はつなぎ融資の話が出ることすらないのが実情です。だからマイホーム計画中に方はこの機会に考えて欲しいのです。
建築中の死亡リスクへの対策
通常死亡リスクというと思い浮かぶのは生命保険ではないでしょうか。しかしこと住宅ローン選びでは団信の存在があるがために生命保険の保障をおざなりにしがちです。
同じ住宅ローンでも無料相談もたくさんありますが、そのほとんどが保険屋さんです。もちろん保険屋さんは保険が主業なのでいつの間にか保険の話がメインになっていきます。
実はこの保険の見直しのタイミングが間違っている人がとても多いです。生命保険の見直しは住宅ローンの銀行が決まってからすべきものです。なぜなら団信内容とこの『つなぎ融資』が決まるからです。
生命保険は夫の死亡後の家族の生活費とお子様の教育資金、そして妻の老後の生活費の予定でした。生命保険加入時はマイホーム建築中に死亡するなんて想像もしてなかったはず
と言うことは注文住宅では起こる可能性は低いとはいえ必ず検討する必要がある事項といえます。本当に起こってしまったら目も当てられないからです。
では当オフィスでは必ずお話しする本当にこれこそもしもの話ですが提案する対応策はどのようなものなのか、大きく分けて３つあります。熊本のケースで見てみます。
建築中の死亡に対応する対策方法３選
このリスクに対する方法は大きく３つあります。その３つとは以下の対応になります。
１、つなぎ融資を使わない金融機関（肥後銀行・信用金庫）
２、つなぎ融資に団信がある銀行＋生命保険の見直し
３、生命保険の見直し
この３つが主になりますが、最近ではつなぎ融資全額が保証される金融商品もありますのでそちらの検討もいいのではないでしょうか
１、肥後銀行の住宅ローン（留保金対応）
その１ですが『肥後銀行の住宅ローン』の利用です。なぜ肥後銀行の住宅ローンがこの対応策になるのか？それは住宅ローンのフローにあります。
上の図を見てください。熊本の方は肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンを同じものと思っているようですがかなり違うことがわかります。
仮審査ー本審査までは同じですが熊本銀行がつなぎ融資となるのに比べて肥後銀行は早くも金銭消費貸借契約を締結して決済されます。
そうなのです！
この留保金対応の住宅ローンでは土地代金の支払いから建物代金まで団体信用保険で保障されるのです。この住宅ローンなら建築中の死亡リスク対策としては安心ですよね。ただしがん団信には３ヶ月の免責期間がありますのでそこだけご注意ください。
同じ仕組みの留保金対応の金融機関は、JAや熊本信用金庫などがあります。ご自分のお住まいの銀行に確かめてください。ちなみに熊本銀行ではつなぎ融資には団信があります。
２、生命保険でカバーしておく
最近、生命保険に対してネガティブな印象を持つ方もいますが死亡後の大きなお金を準備するという意味では生命保険より優れた金融商品はありません。
ここで紹介したいのはつなぎ融資の前に生命保険の見直しをしておくという方法です。団体信用保険との兼ね合いで保障がダブって来る方も多いのでこのタイミングでの保険の見直しが正しいです。
建物の７０％を頭に入れて死亡保障（収入保障保険）に加入してもタバコを吸わずに３０代であればそこまで高い保険料にはならないです。
お子様の教育資金も高くなる一方なので無駄にはならないです。奥様の死亡時にもリスクがあります。一緒にこのタイミングで見直ししてこの後のマイホーム人生に備えておくといいです。
３、傷害保険に加入する
急な脂肪といえばやはり病気より事故の方が確率が高いということで傷害保険の死亡で対応するものありでしょう。しかし病気での時に思いっきり後悔しそうな気がします。
また生命保険なら事故での死亡も対応できるのでやはり応急的処置は否めません。できれば１か２の方法でこのリスクを防ぎたいものです。
事故の可能性が高いと思うのであれば自動車保険もこの機会に整備しましょう。言われるがままに加入している人が多すぎます。事故になって『え？出ないの』ということがないようにしてもいいでしょう。
FPからのアドバイス リスクを知ることが大事
一般に建築が始まったら約８ヶ月から半年のリスクなのでそんなに確率が高くはないです。しかしいぜ起こってしまったら被害は甚大です。
ここは確実に対策を取っておきたいものです。つなぎ融資に団信があればいいですが団信がないつなぎ融資もあります。ここは要確認ですね。
マイホー雨購入は人生で１番高い買い物なのですがらリスク管理をいい加減にしてはダメだと思います。しっかりと安全をキープして安心できるマイホーム購入をしてください。
これが最初の老後対策になります。もし自分の場合はどうしたらいいかわからない方はご相談ください。相談は電話かメールもしくが公式LINEよりどうぞ
当オフィスの住宅ローン相談では住宅ローンやマイホームの話だけではなくライプラン作成と生命保険見直しサービスがセットに料金は同じとなっています。ぜひご相談ください
永野FPオフィス 永野 修
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
