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ネット銀行で購入する前にライフプラン作成
私の仕事はライフプラン作成が主な仕事になっています。ライフプランとはいわゆるキャッシュフロー表のことでこの表を元にお客様の住宅にかけていい資金を考えています。
そもそもマイホームは長い人生のほんの１シーンでしかありません。歴史でいう年表みたいなもので自分とその家族の年表を時間をお金でみたものです。
年表との違いがあるとすれば私は１家族に対して最低５つ作成することです。
１、現状分析と改善 ２、購入後に夫・妻死亡した場合 ３、購入後に夫・妻いづれかが就業不能になった場合
１で１枚、２と３で２枚づつで合計５枚です。場合によっては７枚、８枚作成することもよくあります。それだけマイホーム購入は将来の老後資金に大きな影響があるからです。
実際の作成は『収入は少なめ、支出は多め』で作成します。そうしないとマイホーム購入にかなり余裕があるプランができてしまい、実際の暮らしとは乖離があるものができてしまします。
まあ、マイホームを購入させることが目的なハウスメーカーや不動産屋さんならそれでいいかもしれませんが、当オフィスはFPです。お客様の人生をプランするのが仕事です。
時には『やめたほうがいい』と言わなければなりません。改善に改善を尽くしてそういう結論になった時は躊躇なく言います。そのほうがお客様は幸せです。
それがハウスメーカーなどの素人がソフトを使ったライフプランとの差別化でしょうか。商品は『幸せ』なのです。『販売』ではないですからね。
ネット銀行の手続きはむずかしい？
今週も公務員の方が相談に見えました。無事にネット銀行の審査が通りつなぎ融資の手続きをするためです。いわゆる書類のチェックです。
その時、お客様は笑いながら言ってました。最初見積もりを出してもらったハウスメーカーは言われたように金額がかなり高かったしネット銀行を使いたいと言ったら『できない』と言われた。
結局ネット銀行で安い金利になったし家も予算よりかなり安くなったのでコスト最少になったと喜んでました。でも別に安くなったのではなく普通のやり方をすればこうなるということです。
今回は住宅ローンのコスト最少を考えたネット銀行の申し込み方を説明します。
ネット銀行、今回は楽天銀行で説明しますが申し込み方や必要書類などが地元の銀行とは少し違うところがあります。そこを抑えれば決してむずかしいことはありません。
ただし必ず利用できるというものでもないのでご注意ください。当オフィスの中心のお客様である公務員、上場企業の社員が利用するという前提でお話しします。
手順はこの順序で進んで行きます。
１、仮審査
２、本審査
３、つなぎ融資申込
４、金銭消費貸借契約
まずは仮審査から説明します。
仮審査はスマホからできる
楽天銀行の仮審査はネット銀行というだけあってスマホやPCから楽天銀行のHPより開始します。ここは出てくる取りに入力するだけです。
楽天銀行の変動金利の適用金利はR１年現在０.５２７％ですが、これは楽天銀行の口座を作ることが前提になっています。なので仮審査が終わったら必ず申込を忘れないようにしましょう。
仮審査の入力でお客様から問い合わせがよくあることは住宅で『所有権』を選ぶことと、他の借り入れの欄です。ここでいう他の借り入れとはこの住宅ローンとは別の借り入れという意味の箇所がありますのでよく読んで進めてください。
当オフィスでは自分でやる自信のないお客様の場合には来店してもらいスマホやモニターの前で一緒に申込をしています。
ちなみに団体信用保険の申込も仮審査のあとネットで告知していきます。３０分くらいあれば十分できると思います。仮審査の結果は早ければ翌日、だいたい翌々日までにはメールがきます。指定された提示版に結果が書いてあります。
本審査からネットを使わない楽天銀行
仮審査の結果が承認であれば後日郵送で本審査に必要な書類が送られてきます。ここでこれをいうのは心苦しいのですが承認にならないケースも結構あります。
今は結構な数の申込をしましたのでどんな案件が通らないかわかりませんでしたが最近は流石にわかってきました。あくまでも個人調べですが通らない確率がある方の場合は違う住宅ローンをお勧めします。
本審査の申込用紙が届いたらまずは必要書類の確認はします。市役所で所得する住民票などから不動産謄本や公図、地積測量図などの法務局で取得する書類、ハウスメーカーからもらう図面などです。
このあたりから慣れていないと面倒くさくなってきます。なぜなら熊本ではほとんどのハウスメーカーがネット銀行の使い方がわからないからです。助けてくれないのです。
当オフィスの場合は私が中心になってハウスメーカーや法務局などの手配をするのですが、自分でやるなら自分で揃えて行くことになります。
実はハウスメーカーがいつも使う提携銀行の必要書類とは少し違うものがあるのでそこがむずかしいところでしょうか。
必要書類が揃ったら申込用紙と共に返送します。ここでの注意はできる限り早く書類を作成することです。なぜなら楽天銀行はとにかく時間がかかります。とにかく時間との勝負。それがネット銀行なのです。
早く本審査の結果が出ないとどうなるのか？土地から購入した場合不動産屋さんから矢のような催促がきます。『どこに集まればいいの？』と。
本審査の次はつなぎ融資
つなぎ融資は最高３回になります。土地代金、建物の着手金、中間金の３回です。まず最初の関門が土地決済です。通常の銀行の土地決済はこんな感じです。
住宅ローンを借りる銀行に集まって資金の配分をするのですがなんと言っても楽天銀行は店舗がありません。そこで不慣れな不動産屋さんから『どうするの？』と言われます。
私の場合はそう言われるのがわかっているので最初に説明してご了承してもらっています。それでも連絡がきます。『まだ？遅いんだけど』
もしここで失敗して『あなたには土地は売らない』と言われたら全てが終わりです。いつも丁重に頭を下げて待ってくれるようお願いしています。
もっと早く司法書士から連絡があればいいのにといつも思っています。楽天銀行の場合は抵当権設定などは提携の司法書士の利用が条件になっていますからご注意ください。
つなぎ融資は手続きが終わってから１３営業日を要します。かなり長いです。とにかく時間管理が肝心です。タイムアップにならないように気をつけましょう。
金銭消費貸借契約も郵送
棟上が終わったら中間金の支払いのためまたつなぎ融資の申込書を送付します。上棟の写真などを添付してこれまた郵送します。
引き渡し日が決まり、表題登記、住所変更などをしたらいよいよ住宅ローンの契約である金銭消費貸借契約です。と言っても用紙の予定の場所に記入したものを返送するだけです。
これで終わりです。慣れればそんなに難しくはありません。当オフィスではお客様にやってもらうのは主に４つです。
１、ネットからの仮審査 ２、市役所で書類の取得 ３、申込書の記入 ４、書類のコピー
実際に０.５２７％でマイホームを購入すると０.９％などの金利と比較すると月に６０００円くらい、トータルで２００万円くらいの差が出ます。
確かにネット銀行はめんどくさいかもしれませんがライフプランを作成するばすぐにわかることですが効果は抜群です。是非利用してマイホーム購入して欲しい。
通話無料 ０１２０−９２９ー９４３ 担当FP 永野 修
