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実家の土地に家を建てる時の注意点
最近は土地の値段だけでなく建物建築費用も高くなったのでコスト面から実家の土地に家を建てたいという相談が増えています。土地購入費用が不要になるため利点も大きいのですが欠点はないのでしょうか。両親や祖父母っからは税金がかからないのならいいよと言われるようですが、実家の土地を自分名義にしてマイホームを建てる場合時の贈与税を含めた注意点は何か？３つに分けて説明します
親の土地に家を建てるメリット・デメリット
親の土地に家を建てるメリット
実家の時に家を建てればと親や祖父母から言われそれならとマイホーム購入を検討する方は多い。土地の代金が不要になればそれだけコスト削減となるので経済的に助かるという理由です。
現在土地も高くなっておりこれだけでも１０００万円以上はコスト削減となり、その分建物にお金をかけることが可能になるのでこれが大きなメリットになります。
また親や祖父母が近くにいるので、お子様が小さい場合は面倒を見てもらって自分たちは働きにいけるので収入的にも精神的もいいことのように見えます。
ではデメリットはないのでしょうか
親の時に家を建てるデメリット
親の土地に家を建てるメリットだけを考えて家を建てたものの、『やめておけばよかった』と後悔している人が多いのもまた事実です。ではデメリットとはなんでしょうか
それは親との関係になります。『子どもが親の面倒を見て当たり前でしょう』なんてことを言われた人も少なくないようです。
親からすれば自分たちの面倒を見てもらいたいという思惑がある場合にこうしたトラブルになり、奥様から悲鳴が聞こえてくるというわけです。
親の土地が実家の敷地内である場合には親の介護を引き受ける覚悟も同時に持たなければいけないケースもあるのでその覚悟を問われることも。
土地の調査は必ずすること
土地の調査の項目とは
親の土地に家を建てる場合のメリット・デメリットを検討した上でそれでもマイホームを建てようと決めた場合にはまずは土地の調査をします。土地の調査とはなんでしょうか
１、不動産謄本を取得
２、都市計画図を確認
３、建築基準法を確認
１、不動産謄本の確認
不動産謄本を見ると土地の概要がわかります。まず見るのは土地が地目が宅地になっているか、です。宅地でない場合は農地転用が必要になります。農地転用をする場合、５００平米までしか認められないので分筆の検討が必要です。
また所有者など権利関係も確認してください。本当に親や祖父母なのかです。権利部には甲区と乙区に話kれていますが乙区に差押や根抵当権などがないことも確認してください。もしあった場合は調査の上抹消しておいてください。
２、都市計画図
都市計画図はネットで確認できます。該当の土地が市街化区域なのか市街化調整区域なのか、またはそれ以外なのかを確認しておきます。
市街化区域の場合、農地転用は届出なので時間的にかからないのですがそれ以外だと農業委員会の許可が必要になりますので必要書類を揃えて申請して許可が出るまで１ヶ月から２ヶ月かかるのでそれも知っておいてください
３、建築基準法の確認
建物を建てるには４メートル以上の幅の法令上の道路に２メートル以上接していることなどの建築基準法に合致しているかが必要になります。
該当の土地が接道義務を満たしているのかの確認を必ずします。これを満たせない場合は建てることができないので１番大事な作業となります。
土地の名義は親かそれとも贈与か
親や祖父母親所有の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合注意することがあります。それは銀行に一緒に行ってもらわないといけないことです。
所有の土地に家を建てることは賛成しているが所有している親や祖父母が銀行にいける状態でない時は子に贈与を考えてもいいかもしれません。もちろん所有者の同意が必要になります。
もし農地転用が必要なケースの場合、所有者が親のままかそれとも子に贈与するかで農地転用の許可が変わりますのでそれを頭に入れておいてください。
そこまで考えてGOサインが出たら次に所有者である親や祖父母に『贈与税はかからないこと』を説明してあげてください。では贈与税がかからないとはどういうことでしょうか
贈与税はかかるのか
贈与税がかからない方法とは
注文住宅で家を建てる場合には該当の土地のことをよく調べることをお勧めします。これをすることで住宅ローンの審査や手続き、税金のことがスムーズに行くからです。では土地の何を知っておけばいいのでしょうか。
１、都市計画区域（市街化区域or市街化調整区域か）
２、所有者
３、地目
４、面積
５、接道
土地を贈与してもらい家を建てるときにまずは所有者の確認をします。本当に親もしくは祖父になっているかです。親か祖父になっているであれば贈与税がかからないで可能性があります。
土地を相続時精算課税制度を使って贈与する方法です。相続時精算課税とは土地を贈与された方が２５００万円＋１１０万円を超えない金額であれば贈与税を納めずに贈与することができるという制度です。
似たような贈与に住宅資金等贈与がありますがこちらは現金が対象になりますので土地では利用できませんのでご注意ください。ただ現金も贈与してもらった場合には併用可能となっています。
贈与での土地の金額とは
２６１０万円（２５００万円＋１１０万円）までなら相続時精算課税を利用すれば贈与税がかからないことがわかったと思いますが土地の金額はどうやって出すのか
それは『路線価』というもので出します。該当の土地の前の道路に『５２G』などが書かれています。５２とは１平米あたり5.２万円ということです。これに不動産謄本で調べた面積を掛ければでてきます。
しかし路線価が出ていなし土地もあります。この場合は税務署に聞くか個別相談を予約して確認してください。
相続時精算課税のデメリット
メリットは贈与税なしで土地を親や祖父から自分名義に移すことができること。これは強烈なメリットがあります。しかし当然デメリットもあります。
それは将来、自分の相続が発生したときに同じくメリットの大きい小規模宅地の特例が使えないことです。これは何かというと亡くなった人が所有していた土地の評価を８割減できるというものです。
メリットはすぐにきますがデメリットはかなり後からきます。もし利用する場合は忘れないようにしたいところです。生命保険の利用などでフォローすることも忘れずに。
利用するにはどうすればいいの？
自動的に利用できるわけはなく贈与してもらった翌年の2月１日から３月１５日までに確定申告を絶対に忘れずにすることで利用できます。
もし確定申告を忘れたら評価額ー１１０万円×税率になり、かなりの贈与税がきますので注意してください。
住宅ローン減税も初年度は確定申告が必要なので年末までに引き渡しが終わっているなどのタイミングが合えば一緒にすれば忘れずに済みます。
これが土地の地目をみたら宅地でなかった場合、特に農地だと農地転用の許可のことなどもっと注意が必要なのでそれは次回説明します。
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永野FPオフィス
永野 修『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
