住宅ローン選びは不満が多い
当オフィスは熊本市中央区で住宅ローンやマイホーム購入相談をしているFPオフィスです。お客様の中心は公務員の方で7割を占めており一部上場企業の従業員や医師などより依頼を受けております。
人によっては住宅ローンなんてハウスメーカーのセールスや銀行に聞けばいいのにと思うかもしれませんが毎月たくさんのお客様に相談いただいております。
ではなぜ有料相談にも関わらずご相談いただけているかというとそれはマイホームを購入する上で知らないで損するというエラーがなくなるからです。
エラーとはどんな時に起こるのかというとそれはセールスによってお客様が知らないということが前提で自社や自分ファーストに誘導されたときに起こります。
問題はお客様がその誘導に気がつくかどうかです。気が付かない人もいればすぐに気がついて『それはおかしい』と思う方もいます。気がついた方が相談しているわけです。
ところでセールスの誘導というかどんなことを言われた時に『おかしい』と思うのでしょうか。お客様からはこんな声が多く寄せられて相談となりました。
『変動金利０．３％台の時代になんで０．８％なんだ？』 『ネット銀行を使いたいといったらやめたほうがいいと言われた』 『審査が厳しいからと言って提携ローンの仮申込をさせられた』
そうなのです、お客様が事前に住宅ローンのこともスマホで調べまくっているのです。スマホの情報では住宅ローン金利は０.３％台後半であったり０.５％前半だったりします。
しかしセールスが提示した金利は０.８％台なわけです。ここでお客様は考えます。
『なぜ私は０.４％のローンが使えないのか？』
インターネット、特にスマホの発達、普及がお客様が住宅ローンを自由に選ぶことを可能にしました。住宅ローン金利なんか簡単に調べられるのです。
そこで今回のブログはお客様から質問が多い楽天銀行と住信SBIネット銀行の比較に関してです。土地＋注文住宅の購入が主流である熊本での現場のお話しになります。
私ならどちらかと言われれば年齢的（55歳）に住信SBIネット銀行を使います。理由は団信ですが詳細はこの先に書きます。
どっちにする？楽天銀行VS住信SBIネット銀行
変動金利の金利は上がると言われて久しいですが実際は上がるどころか下がっています。そんな住宅ローンの金利状況ですが今はこんな感じになっています。
これを見ればわかる通り変動金利を使ってマイホームを購入するのであれば０．４％台から選ぶことができるようになっています。
そのうち土地を購入してから建物を建てる方からはつなぎ融資が使える銀行の中で１番金利が低い住信SBI銀行と３番目の楽天銀行のどちらがいいのかとの質問が多くなっています。
そこで今回はこの２つのネット銀行を比較してみます。ローン金額３８００万円３５年払いでシミュレーションしてみることにします。
１、金利 ２、手数料 ３、団体信用保険
１、金利
金利に関しては先日審査したお客様では住信SBIネット銀行が０．３９％、楽天銀行が０．５３７％でしたのでこの金利をベースに話をします。
では２つの銀行の金利差は月の支払額でどのくらい違うのでしょうか。４０００万円 ３５年払いでシミュレーションで見てみます。
住信SBI ０．３９０％ 月 １０１,９０１円 楽天銀行 ０．５３７％ 月 １０４,４８９円 差額 ー２,５８８円・・・住信SBIネット銀行が安い
いかがでしょうか。
金利差が０.１４７％あるのでもっと差がつくかと思いましたが実際にこうして計算すると月の支払額は２,５８８円で３５年間では約１０８万円の違いです。
この差が大きいか小さいかはお客様がどう考えるかになりますがもし１０８万円以上の差を埋める価値が楽天銀行にあるのかどうかが大事なところです。
２、手数料
住信SBIネット銀行 ２、２％
楽天銀行 定額 330,000円
４０００万円 × 2,2％＝８８0,000円 880,000円（SBI）ー330,000円（楽天） ＝ ５５万円 楽天銀行の方が安い
手数料を加味すると１０８万ー５５万で約5３万円住信SBIネット銀行の方がやすいです。３５年間で３5万円の差しかないのであれば実際の選択はますますそれ以外のところというところになります。
３、団体信用保険
住信SBIネット銀行 → こちらをご覧ください
楽天銀行 → こちらをご覧ください
大きな違いはここになろうかと思います。
１、ガン団信か３大疾病か ２、全疾病 ３、40歳以上で上乗せ金利が違うSBI
上乗せ金利なしでもガン団信か３大疾病かは大きな違いと言えます。これは住信SBIの方に軍配が上がります。上乗せ金利は年齢によって違いますが40歳未満であれば健康する価値があります。
全疾病に関しては楽天銀行が１年を超えて所定の状態が続いたらローン残高相当額が支払われますが住信SBIネット銀行は３大疾病とそのほかでは扱いが違います。
内容的には楽天銀行より住信SBIネット銀行のほうがいいと言えます。ただし実際に１年以上も就業不能になるケースはどのくらいあるのでしょうか。
４、審査
楽天銀行と住信SBIネット銀行を実際に申し込みをしてみるとわかることがあります。それは本審査に関しては住信SBIネット銀行の方が簡単だと言うことです。
何よりかかる時間が違います。仮審査の解答は楽天銀行の方が圧倒的に早いのですが何よりその信憑性というか本審査の結果とは全くリンクしないという特徴があります。
住信SBIネット銀行は少し時間がかかりますが本審査承認までの時間が早いように感じています。そしてつなぎ融資を実行できるまでのスピードが圧倒的に違います。
市街化調整区域の審査もSBIに関しては以前は通らなかったのですが今はHP上はできると書いてあります。ただ担保評価の問題がありますので必ずしも通るわけではありません。
ここでも住信SBIの使い勝手がいいです。
結論 楽天銀行 VS 住信SBI銀行
金利や手数料、団信、審査、つなぎ融資の５項目から比較してみました。いかがでしたか？
実は以前は楽天派でした。しかし住信SBIは団信でも大幅に改善されており結論から言えば『住信SBI』の方がいいのではというのが今の印象です。
ただし審査だけはやってみないとわからないところがありますのでまずは両方仮審査からして見ることをお勧めします。ここで１つ注意があります。
ただしネット銀行の仮審査の承諾で喜ぶ方がいますが『あいさつ』代わりの文章だと思ってください。仮審査OK,本審査NOとなるケースも結構あります。
土地を購入してから建物を建てる場合、ネット銀行を使うにはとってはハードルが高いです。きっと自分だけではできないと思います。
当オフィスのお客様も皆そう言っています。そのくらい『めんどくさい』のです。なので最近ではSBIは面前を利用していますしお客様からもその方が安心感が強いと感じています。
ネット銀行の低金利は確かに魅力的ですが実際に住宅ローンを申し込む時はネット銀行の他に提携ローンなど手続きや審査が比較的楽な銀行も一緒に申込をしましょう。
また金利の高低よりも変動金利そのものが怖い方はフラット３５にしましょう。大事なことは自分で選ぶことです。そして自分決めることです。
今や売り手であるセールスに聞くまでもなく客観的な視点の情報はスマホの向こうにたくさんあります。またFPもそうです。一生に１度のマイホーム購入なので上手に情報を使って購入したいものですね。
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